北京中体奥林匹克花园叠拼入市策略报告.pptVIP

中体奥林匹克花园叠拼入市策略报告;目录;— 市场—;金九银十;从紧缩到放松;结语;地块鸟瞰图;联排;— 市调—;市调—汤House ;市调—园墅;市调—龙城花园;市调—百旺 杏林湾;市调—北辰香麓;市调 —北潞尚界;市调 —靠山居艺墅;市调 —天恒乐活城 ;*;结语;— 客户—;1、已成交客户分析;;;;;;2、叠拼客户;叠拼客户解析： 追求有天或有地的类别墅生活方式； 绝大多数客户他们都有奥运情节或运动健康情节； 国企中体品牌成为他们购买提供了信心保障； 认可城市边缘化的生活方式、有亲近自然的内心需求； 时间成本胜过交通成本，自驾车作为家庭的主要交通工具； 具有前瞻的眼光，认同区域未来的发展前景； 绝大部分客户属于金字塔的中级向上那部分人群，对产品细节非常挑剔； 无论是第一次置业，还是第二次置业，这里都是他们的第一居所； 大部分客户都早就具有置业能力，在看奥林匹克花园之前并没有碰到让他们心动的房子； 理性、内敛、注重产品内涵和居住的实体感受；;结语;— 产品—;产品： 立体交通组织： 独辟电梯入户叠拼，一梯两户，尊崇便利一举两得；进口通力无机房电梯，减少公摊面积，无噪音、节能环保，上下都是生活享受； 简约立面风格：德式风格，简约大气； 绝佳地块位置：独占A地块最北端，人车分流，静谧安宁；占据地块制高点，拥有最开阔的视野，远眺西山，近拥北宫； 方正灵动户型：格局方正，空间灵动，分区合理，干湿动静分区，最大程度保护主人的私密和便利；采光优异，南北通透，边户型全明，南向大露台给阳光预留了一整片的位置；交通面积小，房间使用面积高，大大提升房间使用率；独辟首层卧室，主卧面宽达4.5米，起床即可迎接大片阳光；起居室横置带来超大面宽达7米以上，尽显主人豪阔气度； 建造用料和标准同联排别墅，现浇剪力墙保证产品安全品质；赠送太阳能热水器、壁挂炉和高效节能的格力数码涡旋分户式中央空调。 准现房，降低了购买风险。;环境： 3大森林公园环绕，畅想自然梦想；； 传统京西南板块生态涵养带，城市绿肺提供每天的清风和鲜氧； 社区景观带：以“显山露水，依山就势，错落有致”作为规划设计的原则性理念，三期社区中心规划一条山涧小溪，立意取自《桃花源记》，伴随山涧涓涓，恍然如世外仙境，仁者乐山，智者乐水，在此浑然天成。 独有奥林匹克景观大道，记载名人足迹与奥林匹克光荣历史；社区商业街完整配套，便利生活唾手可得；;交通： 1、紧邻西五环，邻京石高速，永定河畔，10余条公交线路，四通八达；规划中的地铁14号线也将经过此地； 2、距六里桥不足10公里，直接辐射北京丽泽商务区和中关村科技园区丰台园； 区域： 京西南传统生态涵养带；金融街西花园。;性价比： 1、稀缺城市坡地别墅； 2、金牌别墅社区，低密度稿舒适度的高品质生活享受； 3、150万即可拥有五环边的城市别墅； 品牌开发商实力巨献： 中体产业集团，奥林匹克花园全国第29个项目（全国共56个），金牌别墅社区；品牌开发商实力巨献。;— 下一阶段策略—;叠拼入市目标 叠拼全盘实现均价8500元/平米 总销售金额2.07亿元 2008年底，完成全盘50%的体量即65套，通过我们深化研讨，我们认为完成52套比较合理！  ;蓄客期;;叠拼产品位于三期A地块的最北部，共5栋楼，建筑面积26718.78平方米，其中地上面积24467.46平方米，地下2251.32平方米。 5栋楼号分别为1＃、2＃、3＃、4＃和7＃，共130套；其中1＃楼为6层5个单元楼座；2＃为6层4个单元楼座；3 、7＃楼为5层4个单元楼座，内有大平层户型； 4＃楼为6层6个单元楼座。 地下室在2＃、3＃和7＃内，共2251.32平方米，其中部分房屋一层可直接进入地下室，绝大部分通过公共通道进入地下室。地下室目前存在分配问题和销售方式问题。1＃和4＃没有地下室。 1＃和2＃为南入户，3＃、4＃和7＃为北入户。;我司建议首次开盘推出1#、4#，共66套。;1、1#和4#为6层的多单元楼栋，无地下室和花园，在叠拼房源中相对附加值较小；首次推盘以低价入市为原则，故选择相对较差的房源。 2、1#和4#没有地下室，不涉及到地下室分配问题，避免了在未明确地下室分配和销售方式的情况下，影响销售进度。 3、1#和4#不存在重新规划花园的可能性，在未确定重新规划设计花园前，也不会影响正常销售。;— 解决之道—;客户购买信心;联排别墅 联排别墅继续沿用以前的销售政策 如果遇到特殊客户的确因折扣问题无法成交的，可以申请特殊折扣，特殊折扣最低为8.5 折。 ;叠拼别墅 正常销售+无理由退房 在叠拼销售过程中推出两张价格表，一张为正常销售，按照现有的合同文本签约。另外一张为可以增加无理由退房补充协议，此价格表价格高于正常销售价格表5%。 正常销售 选择按照现有合同文本签约，