北京复地西绒线26号营销策略及执行方案.ppt

西绒线26号2008年度营销策略及执行方案;目录;2007-2008豪宅市场研判;2007年北京高单价豪宅成交统计;一线板块;区域;一线板块分布;区域;高单价公寓市场21个项目， 共销售3,144套， 销售面积607,304平方米， 成交均价27,585元/平方米， 总销售额达168亿元。;数据来源：北京市房地产交易管理网；数据截至日期：2007年12月15日;■ 07年以前公寓类的高单价定义为：1.5-1.8万元/平方米。 ■ 07年公寓类的高单价定义上升至2.5-3.0万元/平方米。 ■ 07年北京高单价公寓市场共计成交3144套，与 06年高单价公寓共计成交的 1856套相比，增长了69.4%。;2007年北京高总价豪宅成交统计;①北京单套总价1000万元以上豪宅成交统计;项目名称;数据来源：北京市房地产交易管理网；数据截至日期：2007年12月15日;07年千万以上公寓共计成交362套， 06年千万以上公寓共计成交 38套， 同比增长了852.6%(8.5倍)。;项目名称;数据来源：北京市房地产交易管理网；数据截至日期：2007年12月15日;07年1500万元以上公寓共计成交118套； 06年1500万元以上公寓共计成交15套； 同比增长了686.7%。;2007年北京豪宅市场盘点;高端公寓分布趋于分散，市场泛豪宅化。 高端公寓单价30000元/平方米筑底。 高单价公寓市场交易套数3144套，交易额超过168亿元； 1000万级以上的高总价公寓及别墅市场成交套数648套，交易额106亿元； 1500万元以上的高总价公寓及别墅市场成交套数292套，交易额66.9亿元。 07年高单价高总价市场的成交增幅远超过了历年的平均增长率。 高单价、高总价市场以5月份为分水岭，6-11月份量价进入快速上升阶段；进入12月后，交易量呈现明显萎缩。;2007年政策经济环境影响;① 2007年的宏观经济形势;国民经济迅速发展;资本注入市场化加速;投资渠道扩大、带动财力上升;人民币升值对应通货膨胀;奥运经济效应显现;1月关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知;9月27日央行和银监会发出的通知,重点调整房产市场第二套房屋首付比率上涨的问题。;12月 08年商业地产开始征收物业税（北大不动产中心披露）;2008年北京豪宅市场预测;A 驱动力（主动因素）;2008年：;A. 已知2008年推出的高端项目;已知2008年推出的高端项目;2008年潜在供应项目;□ 国民经济景气度的长期增长趋势不变； □ 豪宅市场总体呈现供不应求； □ 宏观经济对豪宅市场发展有直接的影响，其中资本市场（股市）与豪宅市场短期行情关联度高； □ 针对房地产市场的宏观调控手段（金融、地产、税制、舆论导向、个案示范)，威力空前。;项目操盘思路;项目理解;经济技术指标;减小劣势;① 参考项目的选取;在明确项目的各项优劣势、机遇和威胁后， 西绒线26号应当树立怎样的市场地位？ 让我们参考一些项目……;① 参考项目的选取;柏悦府、柏悦居 目前报价：柏悦府8万元/平方米 概 况：项目占地31305平方米,总建筑面积为35万平方米,由一栋63层酒店式服务公寓和两栋42层办公楼组成.柏悦府：32套，极品公寓,户型面积为320、546平方米。柏悦居：7-33层共216套，户型面积为130、240平方米一居、两居。 项目05年5月开盘至今销售241套，目前还剩19套。 物业管理：凯悦酒店管理集团;御 园 目前报价： 4.5万(平层公寓) 概 况：一期产品共计67套，其中平层公寓64套、圆厅别墅3套；平层公寓户型面积在333-434平方米之间、圆厅别墅的面积近1000平方米（含地下）。 项目一期5月19日开盘，67套至今已售罄。 物业管理：新加坡高力物业管理公司;星河湾二期 目前报价：3.6万元/平方米 概 况：共计228套，户型为2系-6系以上产品，以2系产品居多。 项目06年12月开盘至今销售201套，目前还剩27套。 物业管理：新加坡高力物业管理公司;星河湾三期 目前报价：3.6万元/平方米 概 况：共计494套，户型为2系、3系、6系以上产品，2系、3系产品居多。 项目07年8月开盘至今销售118套，目前还剩376套。 物业管理：新加坡高力物业管理公司;新城国际三期 目前报价：3.5万元/平米 概 况：共计492套，户型为0系-4系产品，以1系产品为主。 项目06年1月开盘至今销售402套，目前还剩90套。 物业管理：第一太平戴维斯物业公司;昆仑公寓 目前报价：6-7万元/平方米 概 况：项目总建筑面积为29646平方米,由东西两栋塔楼构成，一层一户，共计23套，4系产品21套，6系产品2套。 项目05年12月开盘至