博思堂苏州丹华君都项目全程营销.ppt

丹华君都项目全程营销提案;报告目录;发展条件认知与探索;;1.1项目属性解读;远见再塑河山;片区商业规划： 1个城市级商业功能区（商务中心） 2个居住区级商业功能区（邻里中心） 6个校区级商业服务区（区内小型商业配套）。;　　苏州工业园区位于苏州古城区东部，以发达的高速公路、铁路、水路及航空网与世界各主要城市相连。 　　轨道交通20分钟到达上海、60分钟到达南京，与沪、宁、杭融入同城轨道化生活。 　　在苏州市新制定的城市总体设计中，明确了苏州工业园区在“双城双片区”格局中的“苏州新城”地位，即把园区建设成为长三角地区重要的总部经济和商务文化活动中心之一。;;;学校;亲独墅湖，临白鹭园； 以水为脉，以绿为伴。;体育馆;业态类型;产品呈现多样，体量分布均匀，物业格局紧凑。;区位：项目位于新城园区独墅湖科教创新区城市月亮湾板块。;放眼月亮湾及园区市场：;1.2市场竞争比对分析;板块分析;竞争界定;面积（㎡）;总价（万元）;竞品分析 — 看产品力;竞品分析 — 看供销;;竞品分析 — 看客户; 看精装：环球188、东方之门五星酒店豪装标准本案逾越势必需要付出成本 看酒店服务：基于本案现有产品力，有必要引进酒店管理服务（酒店品牌错位） 看科技：朗诗专注科技领域，市场口碑难以与之抗衡 看性价比：乐活城13500-15000的精装SOHO着实为本案强有力竞争对手;;;领导者;纵观苏州市场，我们要感谢2个对手，也是开路先锋 1、感谢环球188 为本地超高端酒店公寓定出标准价，降低客群对天价的抗性，让顶尖人群浮出水面，让高端公寓产品更加聚焦； 2、感谢喜月阁 为月亮湾板块定出参考价后退出舞台，凭本案素质，以后单价只高不低。;纵观苏州酒店公寓市场，竞争依然激烈，我们的姿态是： 一、不惧中润苏州中心和新地苏寓 分属不同板块，各有忠实客群，对边缘客群的争夺在所难免，但是不足为惧 二、淡看其它竞争对手 乐活城、乐嘉大厦、都市VIP……，他们或即将清仓，或先天无法比拟，或客群相去甚远，或自身素质一般，或地处交通不堪重负的中心城区，或者…… 三、重看建屋紫金东方（紫寰庭） 国企背景，先天优势无可比拟（较低地价），产品同质度高，但它有的我们同样有，我们可比它看的更多（三面临湖），做的更好（产品、服务提升）；且国企常规的营销手法（坐销为主）相比之博思堂本土化、多元化、开放式、渠道化的营销手法相比，我们亦不须惧怕，只需重看。;项目发展战略;目标客户界定;目标客户诉求总述;目标客户特征分类;1、内敛：介于隐和显之间，用不着去张扬，所购产品的价格已说明问题。 2、敏感：与中低端客户相比，他们对产品单价的敏感度低，选择界面较广。 3、价值：强调物有所值或物超所值，而非物美价廉，觉得值就立马下决定。 4、细节：对性价比的关注不是泛泛而谈的，而是要落实到各个具体细节。 5、识货：多次置业，不存在买不买得起的问题，而是喜不喜欢、值不值的问题。 6、自信：对于博大精深的中国文化充满自信，并深深地影响其行为处世。 7、价格：凭价格选圈子，因其社会地位，经常由他人进行欲购物业的前期接触。 8、服务：对高档物业使用成本（物业费、车位费、会员费等）的提高坦然接受。 9、争取：积极争取折扣并非要占便宜，而是一种商业角逐心理及觉得被尊重。 10、信仰：相信中国传统建筑理念即风水之说，在购房时以此为参考依据。;;　;报告目录;目标2. 销售目标：实现项目价格支撑，达成利益的最大化。;一：项目面临的问题;多样的产品——公寓+住宅+裙楼商业。 公寓+住宅+底商，产品多样，物业格局紧凑。;环境层面： 毋庸质疑独墅湖月亮湾的环境、未来的CBD是本项目有力的价值支撑。但是周边地块还拥有其他众多的同类产品，在这一项上竞争对手与我们平分秋色!;塑造差异化的产品竞争力;USP核心卖点;一：项目面临的问题;1、产品发展方向及优化;凯悦酒店 ;璞丽酒店 ;引入高端的酒店经营管理公司;公寓打造高品质国际豪华装修;大堂;公共客厅式的电梯厅;公寓打造高品质国际豪华装修;卧室;公寓打造高品质国际豪华装修;精雕细啄 呈现世界级品质 每一个国际顶级品牌的背后，都有一部关于品质信仰的传奇，坚信品质的力量，并愿意等待时间来证明。这种坚持，被隐藏在建筑的细节里。;安全系统;信息前沿化：物联网产业划入国家战略，独墅湖作为园区科研教育高地，前沿、时效的科技、信息互联带来生活方式的变革。;科技智能化：基于物联网基础的智能家居系统，类比比尔盖茨的“未来之屋”。;3G互联智能公寓;红外转发器及监控摄像枪，可以通过远程观看家中的事物 ;简单化操作：无线遥控终端（IPAD、IPHONE、其它手机等）均可以智能控制整个家居系统;价格单： 1.移动控制液晶面板： 1200元 2.灯光控制模块：?