南京华海置业马群老街项目定位及营销推广提案.ppt

;;市场分析及初步产品设计;市场分析; 联排别墅＋小高层 纯低层洋房（4层+5层） 纯6层电梯洋房 6层普通花园洋房＋5层高档花园洋房＋4层叠加;我们通过粗略产品计算初步估算出以上方案的收益情况（其中销售价格按照本项目的初步预估价格计算）：;建筑采取1跃2、3跃4、5跃6的纯跃层形式，部分6F为普通花园洋房住宅； 其中底层赠送花园，顶层赠送露台，使其有类叠加别墅的生活品质。;① 较大面积的设置高档花园洋房;以上三种方案哪种最适合本项目？ 收益最大的方案面临的市场风险多大？ 为此我们将对比分析三种方案， 找出最适合本项目开发的方向;首先，重新深入认识地块：? 地块等级划分;市场分析; 方案二和方案三收益都比较高，那么其市场风险如何？ 那么我们接下来分析本项目物业总价水平上的市场情况：; ? 总价在250万以上的物业； ? 总价在200～250万之间的物业； ? 总价在150～200万之间的物业；; 江宁板块的独立别墅总价多集中在250万以上，双拼别墅的总价多集中在200～250万之间，部分联排别墅总价集中在150～200万之间； 仙林板块目前有新推出的双拼别墅总价达到了200万以上，部分联排、叠加别墅总价在150～200万之间。;江宁板块总价在200～250万的双拼别墅;仙林板块总价在150万～200万物业 ;以上数据表明：;了解了以上总价基础上物业的市场情况，那么我们又面临着这样的问题：;市场分析;根据以上地块规划，初步预估本项目周边后期潜在：;方案二： 设计为纯6层电梯洋房，与周边后期潜在多层竞争激烈； 不符合地块素质档次分区的应用，无法突出素质较高区域的价值； 全部为跃层户型，高总价物业太多， 收益最大，但市场风险最大； 方案二不能合理有效的利用地块资源， 且市场风险最大，不适合采用。; 方案三的收益相对方案二稍小，但多种物业形态组合可以增加市场选择性，扩大客群基础，并通过部分多层建筑阻隔外界不利因素，保证了社区居住环境。 另外，方案三可以延伸出不同的产品设计（例如①和② ），可以通过物业比例的调整来实现收益和风险的平衡。;初步建议： 普通花园洋房： 户型面积以95～130㎡左右的二房、三房为主； 户型面积以180～200㎡左右四房、五房为主； 高档花园洋房： 户型面积以150～160㎡左右的四房为主； 叠加别墅： 户型面积以180～200㎡左右四房、五房为主。 （以上户型面积仅为初步建议，后期可视具体情况调节）;确定了可开发的物业类型之后，我们就要解决以下问题： 各种物业类型如何布置？ 各物业类型体量如何分配？;我们仍从地块素质分区出发：;物业体量分配原则： 4层叠加物业体量：天花板原则 6层多层物业体量：地平线原则;方案三①;方案三①;产品建议;方案三②;方案三②;产品建议;通过以上论述，我们得出： 多层+花园洋房+叠加别墅是最适合本项目开发的物业； 通过“天花板原则”、“地平线原则”和“资源充分利用原则”得出了各 物业合理的体量分配； 给出了适合项目开发的产品设计方案。 ;产品细节建议;规划布局（方案三① ） ;交通组织（方案三① ） ;交通组织（方案三① ） ;规划布局（方案三② ） ;交通组织（方案三② ） ;;产品定位建议 ;1、叠加别墅;产品定位建议 ;2、高档花园洋房;产品定位建议 ;产品定位建议 ;产品定位建议 ;产品建议;产品建议;景观建议 ;景观建议 ;景观规划建议 ;景观建议 ;景观建议 ;景观建议 ;景观规划建议 ;配套设施建议 ;配套设施建议 ;马群老街项目市场、产品部分结束，谢谢！;营销策划;营销策划;营销策划;营销策划;;营销策划;营销策划;营销策划;营销策划;营销策划;营销策划;营销策划;营销策划;营销策划;营销策划;思考立基点;? 纽约的长岛 ? 洛杉矶的比华利山 ? 巴黎的十六区 ? 日本的东京湾 ? 香港的浅水湾 ? 上海的佘山 ;营销策划 ;“夫仁者何以乐山也?” 日：“夫山茏提篆靠，万民之所观仰，草木生焉，众物立焉，飞禽萃焉，走兽休焉，宝藏殖焉，奇夫息焉，育群物而不倦焉，四方并取而不限焉，出云风通气于天地之间，国家以成：是仁者所以乐山也。《诗曰》：‘太山岩岩，鲁侯是瞻。’乐山之谓也。