山东聊城日辉聊大小区项目定位研究方案.pptVIP

日辉聊大小区项目;; 聊城市，隶属山东省。现辖9个县市区，126个乡镇、街道办事处，总人口590.89万人，其中非农业人口136万；外来流动人口约120万人,面积8715 平方公里。 聊城市地处经济发达的山东省，位于冀、鲁、豫三省交界处。京杭大运河和黄河在此交汇，京九铁路和胶济邯铁路及高速公路在此相交。聊城不仅起着辐射和带动鲁西经济发展的中心作用，而且也是与山西、河北等内陆省份进行经济、技术、文化交流的重要通道。 ;聊城市经济总量近年实现较快增长。2009 年聊市实现生产总值（GDP）1375.92亿元，按可比价计算，比上年增长13.2%。季度累计GDP增速稳步提高，走出一条“触底反弹—企稳向好—稳步回升” 的运行轨迹。平均增速高于全国平均速度。 ; 近年，全市固定资产投资快速增长，特别是在2007年开始持续高速增长，截止2009年全市完成全社会固定资产投资 700.04亿元，增长24.9％。房地产投资作为固定资产投资的一部分，随着固定资产投资的增长同比增长。2009年受房地产市场低迷影响，投资开始减慢放缓。2010年有大量的项目启动开工建设。 ;“南展东扩”的城市总体规划发展方向促使城市未来置业重心的转变，特别是商业项目的置业，随着部分南展项目的开工建设，（古城改造、南关岛开发、阿尔卡迪亚星级酒店、交大科技园、新东方龙湾、盛世天湖旅游区、市政府新址规划和区政府政务中心等）未来城市核心已经初露端倪，未来几年内该区域必定成为集行政、科研、商务、商业、旅游、高档住宅为一体的城市新核心。;■新政影响;;; 聊城市房地产业起步于二十世纪八十年代末，由于受经济体制、分配制度等多种因素的制约，发展十分缓慢。至 1997 年底，房地产开发累计完成投资仅 6.5 亿元。1998 年聊城撤地设市，随着住房分配制度改革的全面实施，城市建设步伐的不断加快，房地产开发管理体制逐步规范，聊城市房地产业开始蓬勃发展起来。特别是2004 年以来，房地产业更呈现出快速膨胀的发展势头。 一般来说，商品房市场???为初级阶段、成长阶段、成熟阶段和转型阶段。根据市场调查，我们判定聊城房地产市场处于成熟阶段初期。 聊城和其他大城市一样，2008年下半年经历了楼市萧条期，当年城区商品房全年备案量仅为4000多套，而2009年压抑半年之久 的购房欲望集中释放，当年商品房备案量突破了10000套。2009年楼市“牛市”让开发商积累了更多的资本，“抗压性”进一步提高。 聊城市响应国家宏观调控政策，已与今年全面启动棚户区改造，这为未来的房地产开发带来了机遇。进入2010年，国家开始对过热的房地产投机进行宏观调控，这使大环境急转直下，未来市场充满了挑战和未知数。 ;■房地产开发投资完成情况 ;■根据价值取向、道路、景观、城市资源、开发集中度等的不同， 将本项目研究的市场片区划分为五大片区 ;■中心板块特征;■中心板块主要项目一览表;■中心板块概括;■临湖板块特征;■临湖板块主要项目一览表;■临湖板块概况;■北部板块特征;楼盘名;商业氛围浓厚，大量居住区、批发销售的商业街。香江光彩大市场和鸿顺建材城等区域市场带来了大量人气。 城市配套较完善，交通方便。建设路横穿聊城市区，是长途汽车总站通往各县市的必经之路，香江光彩大市场有汽车站，发往各县市。 板块早期以中低档次楼盘为主；建筑形态为多层；由于开发时间较早，产品理念比较落后。近期由于大开发商的带动，包括开发体量、建筑形态、景观等方面均有较大提升，价格也在直线上涨，近期开盘的项目均价均接近或突破4000元大关。 总结：本区域开始时间较早，配套成熟。价格相对较低，能满足中低收入客群购房需求，销售状况较好。土地供应充足。随着城市改造，区域房地产市场将会有大的发展。;产品特征： 产品以多层、小高层、高层产品为主 消费群体以西部本地居民为主。 随着几个大盘的开发和带动，价格有一定程度上涨 项目体量适中，以中档住宅为主。;楼盘名; 自然环境区域印象一般，区域配套一般，市政交通配套不好； 为老旧居民集中区，中端产品市场，价格在3600元/㎡左右；项目规模适中，不太重视社区园林、景观和配套规划； 因铁路等不良因素影响，以中端产品为主，价格略低于北环片区，均价在3300-3700左右； 总结：目前区域的市场认可度不高，短期内新开发项目不会很多；城市未来发展方