江苏淮安青浦区地块定位方案建议2010年.pptVIP

淮安青浦区地块方案建议;在经过对淮安市场的走访调研后，新鸿嘉对淮安市场的有了更深的认识，现将掌握的市场情况和对本地块的方案策略汇报如下： 项目地块位于淮安主城区的清河区、青浦区两区交界处，北侧、东侧有京杭大运河经过，紧邻政府规划建设的沿运河景观带，景观资源较为优越。项目西南侧为建设中的大学城板块，区内幼儿园（待建）、小学（待建）、中学等教育配套设施较为齐全，商业配套多为小区沿街商业，以生活必需商业为主。区域的发展潜力较大。 项目西侧将建设直通清河区的大桥，建成后，项目与市中心商业区的通勤时间将大大缩短，客群来源面将得到丰富，对青浦区房地产是一利好消息。但地块周边即将出让的居住用地体量较大，面临的竞争也将为激烈。 从淮安市购房者的置业偏好来看，对高层产品并无明显偏好，但部分景观高层项目的售价明显高出周边普通多层类项目，反映出淮安地区中高端客群对该类产品的接受度较高。 我们认为本项目具备了向中高端产品发展的资源、区位条件，在充分利用景观资源和摊薄地价成本的基础上，我们认为项目的容积率可以控制在2.0-2.5的范围内，可以进行高层+多层洋房产品的组合，以多层保证现金流，以高层创造项目溢价。 在产品设计方面，经过调研走访，我们发现淮安市的房地产开发品质较为一般，在产品风格、立面处理、景观设计和户型设计上缺乏亮点，我们建议项目可借鉴江都中远美墅项目的规划，在控制投资成本的基础上将项目打造成淮安的特色产品。;项目产品意向——多层洋房;项目产品意向——多层洋房;项目产品意向——多层洋房组团内道路;项目产品意向——高层/小高层产品意向;项目产品意向——组团景观处理;一、城市简析篇; 淮安市地处江苏省北部中心地域。位于北纬32°43ˊ00“～34°06ˊ00”,东经118°12ˊ00“～119°36ˊ30”之间。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。东西最大直线距离132 公里，南北最大直线距离150 公里，面积10072 平方公里。2004年，市区建成区面积80平方公里。下辖清河、清浦、淮阴、楚州4 区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4 县。 淮安市地跨淮河两岸。淮河是我国重要的南北地理分界线，淮安的气候、物候、植被、生物资源等具有明显的过渡特征。 ;文化名城：2200多年的悠远历史，有着丰厚的文化底蕴与浓郁的人文气息。;上海; 淮安自建县起，至今已有2200年的历史，是一个古老而文明的城市，并于1986年，被列入全国历史文化名城。古城主要名胜古迹有：周恩来故居、周恩来纪念馆、周恩来遗物陈列馆、刘鹗故居、吴承恩故居及墓地、关忠节公祠、梁红玉祠堂、周阮二烈士祠、古枚里 、韩信纪念丛林、韩信钓鱼台遗址、东岳庙、左忠壮公祠、徐节孝祠、汪达之墓、新安旅行团历史陈列馆、新安小学旧址、中共中央华中分局旧址、淮安烈士陵园、车轿战役烈士陵园、大胡庄战斗烈士纪念碑、青莲岗遗址、漕运总督署、淮安府衙、小沧州与远香草堂等。;数据来源：各市政府工作报告和统计局;06年后GDP突破1000亿元，相应人均GDP逐年增长，根据国际惯例，淮安房地产步入住房需求、房价调整快速发展阶段;固定资产投资逐年增长，成为拉动淮安经济的重要因素，房地产开发投资增长迅速，潜在供应量大;淮安正在从过去的农业大市逐渐转变为以工业和旅游业为主体的区域中心城市。 第二、三产业的比重稳步上升，第二产业以国有制造业（卷烟、发电厂等）、私营加工制造业为主，第三产业中个体工商户，餐饮娱乐等服务业比重较大。 金融、证券等产业落后，白领阶层缺失。 第二、第三产业的发展产生了大量产业工人、个体工商户、私营业主等人群，逐渐成为城市人口主要组成部分。;1、淮安经济虽进入飞速发展阶段，但经济发展相对落后， 未来发展空间较大。 2、人均GDP稳定快速增长，处于房地产快速发展阶段。 3、二、三产业比重逐年增加，产业结构日益优化。 4、经济的迅速发展为政府带来大量的财政收入。 5、淮安“三驾马车”并驾齐驱，经济运行稳步发展。 ;主城区;城市发展方向： 城市基本方向确定了以中心区为核心，以主城区为主体，以绿色空间相隔离，以快速交通相连接的组团式城市结构。受到城市周边各种发展阻力与引力影响，淮安市将形成主要向东、向南方向发展，主城区和楚州区逐渐融为一体的城市发展格局。主城区近期主要向东发展，以水渡口广场为重点，城区东扩、中心东移，建成高标准、高起点的淮安新的行政、信息、金融、商贸、文化、休闲娱乐中心。重点建设水渡口中心区、钵池山公园及周边地区、江苏淮安经济开发区及相应的生活居住区；中远期主要向南发展。 对区域房地产的影响： 清河区、清浦区、淮阴区为淮