沅江市威尼斯花园项目营销策划报告.ppt

团购活动 目的： 使开盘火爆,造成市场销售热潮，提高销售率/利用客户“跟风心理”以及好奇、攀比心理，通过信息放大炒作，促使项目上门量增加，从而促使成交量增加，同时扩大楼盘热销印象 启动时间：2013年1月 团购对象： 重点为公务员；教师、周边大型企业 操作办法： 1、大团（单位团购）和小团（5人以上）采取不同的优惠折扣和选房策略；2、限定团购的选房范围；3、采取特定的价格策略。 威尼斯大都会操作方式 圈层的建立—威尼斯大都会俱乐部 成立会员俱乐部，以俱乐部工作的开展，来建立起一个圈子营销的条件。可以巧妙利用积分系统，增加客户上门的次数。在未销售前对上门、参加活动的客户进行积分，特别是在节点展示时，充分把握好每一次与客户的沟通。这就要求积分有很强的吸引力，如可以设置在公开发售时所累积的积分可优先参观样板房，甚至可以与购房优惠挂钩 ,同时会员卡可以和沅江高端场所进行一体化,会员卡在高端场所消费可以打折. 威尼斯大都会操作方式-大客户资源合作前提 1 给钱：合作伙伴每提供一批高端客户便付一笔费用，或者提供的 客户当中有成交，给予一定的奖励。 2 挖人：给较好的待遇，将高尔夫CLUB、酒店等企业中从事高端 客户服务的人员挖过来。 2 挖人：给较好的待遇，将酒店等企业中从事高端客户服务的人员挖过来。 3 相互创收：将相关合作单位定为大客户活动指定消费场所；。 4 借花献花，顺便卖花：我们可以在合作伙伴的场所投放楼盘信息 杂志，同时也可以将合作单位的促销券、代金券、VIP卡做为看 房买房的附加值赠送给客户，既推销了“花”，也敬了“佛”。 威尼斯大都会操作方式-大客户在哪里? 高档汽车CLUB 高档品牌消费场所 高档 酒店 发展商内部资源 及其他大企业 步骤一 组织大客户营销小组 步骤二 联络目标单位 步骤三 发展“渠道特使”，协调推广工作 步骤四 派出专项小组人员洽谈团购 步骤五 利用相关活动进行宣传推广 步骤六 与目标单位及“渠道特使”的关系维护 通过联络有条件接触沟通的，被市场证明对高端项目能起到支撑作用且具备消费欲望的政府、企事业单位、社会组织等消费群体，并发展其中领袖型的人物作为“渠道特使”，通过长期维护发展团购等关系。 威尼斯大都会-渠道营销——大客户运营 通过互为会员、活动赞助、会员共享等方式，和其他覆盖项目客户层面的相关单位，如酒店、中高档餐饮场所等进行互动，共享客户资源，并通过一定的活动和措施，在战略层面进行合作。 威尼斯大都会-渠道营销—商家联盟 以高水平的刊物、高档优惠的特约商家、丰富多采的会员活动等形式吸引会员加盟，建立、发展和完善会员网络，致力于建立一个消费能力和消费潜力巨大的购房者会，为项目销售蓄积客源 明珠会 明珠会 威尼斯大都会-渠道营销—客户互动平台 威尼斯大都会的前提 威尼斯大都会的实施和执行过程中需要很大 的人力和物力。所以我们必须达到以下两个条件： 第一：组建4-6人的团队，专门负责大都会的操作，包括商家积累。 第二：预算一定的资金，本活动资金划入项目推广费用中。 营销节点:开盘准备 传播：开盘信息公布及各渠道、各公关活动集中炒作（楼体、短信、围墙、电视（1月20日—2月10日）； 公关活动：团购活动,亲子活动,西洋乐欣赏（2013年2月）； 销售管理：开盘培训； 阶段工作重点——开盘期 12月20日 1月28日 共61天 共30天 筹备期 蓄客期 开盘期 2月 12月10日 营销策略与执行 阶段工作重点 与按揭银行签约 按揭人员到位 销售 开盘 合同签约 推广 威尼斯大都会启动 乡镇巡展/工业园企业活动 甲方配合 营销推广思路 推广思路: 加大广告覆盖面，将项目销售信息释放出去，吸引客户上门，增加办卡量 媒体宣传主题以城市第一居所提供什么样的生活方式进行宣传. 扩大乡镇客户群体，在周边乡镇的主要公路旁的户外广告，拦截乡镇客户 加大纵深报道，把项目做成电视专题报道，使客户深入了解项目特性 释放开盘信息 营销思路: 我们要做到沅江第一,城市第一居所通过样板房,样板园林展示区展示城市第一居所的项目品质. 扩大乡镇客户群体，在周边乡镇进行巡展，有效宣传项目信息，吸引客户 . 启动威尼斯大都会,把VIP认筹和大都会相结合. 推广主题 推广主题： 原味意大利洋房 盛大开盘 推广内容： 把城市第一居所落地 a、威尼斯花园的建筑和园林品质 b、威尼斯花园将为人们提供怎样的生活 主要渠道： DM单张、道旗、户外、围墙、导视牌 短信 内容诉求:以项目认筹信息和园林品质内容为主 数量:每次10万条 行业:涉及工业园企业/公务员/教育系统等 活动 为妈妈们便捷化、系统化、生活化地提供教养观念，传授教养技能 准妈妈训练班 亲子论坛 家庭素质教育专家演讲 使用者：妈妈、准妈