浙江慈溪商业项目定位报告.ppt

浙江慈溪商业项目定位报告;核心问题;;*;慈溪市位于长三角经济圈南翼环杭州湾地区，是上海、杭州和宁波三大经济城市的金三角中心位置，成为连接沪杭甬的交通枢纽;慈溪市是杭州湾城市群的四线城市，工业较为发达，属于半城市化，商业发展落后于经济发展，目前慈溪市商业属于相对输出型;慈溪市GDP总量与人均GDP在环杭州湾县级城市中处于较高水平，且增速平稳，表现出良好的经济发展势头;2009年慈溪市户籍人口为103.5万，城市化率为17.65%，未来城市发展进程空间较大;社会消费品零售总额;人均可支配收入与消费支出分析;慈溪市目前以公路交通为主与周边城区快速连通，尤其杭州湾跨海大桥的开通使慈溪融入“上海2小时经济圈”，其城市辐射能力增强，为商业和旅游业创造出较大发展空间;城市交通—高铁;产业发展分析;慈溪城市发展规划;慈溪城区发展规划;慈溪城西发展规划;慈溪市人口基数小，居住分散，社会零售总额不高，但人均可支配收入高，消费相对外流。;*;慈溪商业发展历程;慈溪商业格局;慈溪主要商业项目分布;慈溪市商圈特点;慈溪商业目前租金;慈溪主要商业研究;解放路商圈---是目前慈溪商业最密集，品牌档次分布最广的商圈;环城南路商圈---是目前慈溪档次最高的商圈，涵盖著名男装街和两大百货;慈溪商圈客源分析;慈溪商业目前管理能力;慈溪商业停车分析;慈溪商业业态比例分析;慈溪商业未来供应;慈溪家具建材市场分析;序号;慈溪小商品批发市场--商都;慈溪典型商业介绍—国贸大厦;楼层布局： 一层：黄金珠宝、化妆品、皮鞋皮具、钟表、名烟名酒、眼 镜等：欧莱雅、玉兰油、百丽、梅花、梦特娇等 二层：少淑女装、职业女装、童装、羊绒羊毛、内衣等：艾 格、E-land、ONLY等 三层：男士正装、商务休闲装、运动休闲等：阿迪达斯、雅 戈尔等 品牌：以国内二线品牌为主，面向普通大众消费者，如慈溪 当地中高端收入阶层；最高档的品牌为劳力士、浪琴、欧米 茄、Ochirly、WIELII、Neon Daniel等 典型商家1：Vero Moda位于二楼，营业面积约为100平米，月 营业收入25万元，商业坪效约为83元/平米/天 典型商家2：ONLY位于二楼，营业面积均约为120平米，月营 业收入为35万元，商业坪效约为97元/平米/天 总结：商家品牌以少量的国际二线品牌和大量的国内一二线 品牌为主，定位偏低。百货运营商在商业市场上处于劣势， 扣点率不高，对品牌商家的吸引力不够;慈溪典型商业介绍—南苑鞋城;楼层布局： 一层：皮鞋皮具 二层：运动休闲、童装、健身器材 三层：男女服装折扣场（温州人承租整层） 四层：羽绒服饰折扣场（整层承租） 主要品牌：梦特娇、她他、百丽、阿迪达 斯、耐克、安踏、李宁等 优势：地理位置好，位于核心商业区内， 客流量高；与新天地主题步行街围成中央 广场，聚集人气； 3-4楼的折扣场吸引大 批客源 劣势：运营商只拥有一层的产权，且在百 货的经营管理方面欠缺经验；2楼运动品 牌与附近商业街众多品牌专卖店形成严重 同质化竞争；3-4楼折扣场带来大批中低端 收入客源，降低了整个商场的档次；地下 车位利用率低;慈溪典型商业介绍—华润万家;楼层布局 一层：时尚精品馆（珠宝、化妆品、鞋类、精品服饰如 Boss、Belle等） 二层：时尚伊人馆（少女装、内衣如E-land、Only等） 三层：淑女名媛馆（淑女装、童装如Esprit等） 四层：男士风情馆（男士商务休闲、运动休闲如Puma、 马克华菲等） 典型商家1：二楼E-land，营业面积100平米，月营业额为 10万，坪效约为33元/平米/天 典型商家2：二楼ONLY，营业面积均为100平米，营业额 为15万，坪效约为50元/平米/天 典型商家3：：二楼Vero Mada，营业面积均为110平米， 营业额为20万，坪效约为60元/平米/天 优势：商场定位相对较高；知名公司运营；引入品牌档次 较高；针对慈溪中高端收入群体 劣势：地理位置相对较差，位于长途汽车站旁边，客流档 次跟定位不符；地下车位利用率不高，慈溪中高端客户偏 向室外停车;慈溪典型商业介绍—大润发;慈溪典型商业介绍—三北大街;慈溪市进驻商家品牌;2;;项目位于慈溪中心城区最西端的宗汉片区，并未处于任何大型零售商圈内，缺乏商业聚集效应，需要目的性消费较强的业态吸引人流;项目位于中心城区的延伸区——宗汉片区，定位于城西休闲商贸区，未来将有大量人口导入.;项目环境——周边环境分析;交通可达性分析;项目属性概括;;商业发展策略;IMAX影院/4D影院;儿童职业体验馆，创新体验式教学的欢乐磁场;“慈溪首家” I MAX 3D巨幕影院室内真冰溜冰场：跃动慈溪;主题公园（theme park），是根据某个特定的主题，采用现代科学技术和多层次活动设置方式，集诸多娱乐活动、休闲要素