策源苏州万业项目营销策划报告.ppt

苏州万业项目 营销策划报告;写在前面;;10年苏州房地产市场的主要特征：新增供应不足、新政组合拳频出、成交起伏较大;政策大势;复 杂;板块内 竞争;实现项目利润最大化！ 实现项目知名度与万业品牌影响力双赢！ 积淀客户资源及口碑，为项目后期运作奠定基础！;困局1;Chapter 1. 如何卖得更好？;TO BE THE WINNER ;策;开篇之前，让我们先来看一个故事;;;当所有人都认为它只是一只鸡的时候， 是否， 我们应该站在更高的角度、用更睿智的眼光 去发现它浮华背后的真实、 和更多价值？;这是我们从故事里得到的启发 而这个启发 让我们必将用更深入的思考 去重新审视我们的这块土地》》》》》》;板块价值; 列表的对比;现在，这里是一片荒瘠的土地，杂草是唯一的颜色。 远处，是依稀的厂房和风中摇曳的树苗。 城市主干道东方大道，在工程车、运货车的呼啸中尘埃翻滚。 有???人说，很难想象，未来，这里到底能好到哪里去。;40万方的高档社区 86万方以金融为主核的城市综合体 2万方公园 市政运河景观带 有人会说，这里将是一个繁华的生活圈，是未来苏州的富人区 ;随着园区东西走向的不断饱和 独墅湖成为下阶段发展重点 而双冠作为该板块最大的商业体，其带来的聚合效应 如圆融广场于金鸡湖的历史作用 不仅将推动独墅湖板块的积极发展、更为其成为第二个金鸡湖奠定坚实的商业配套基础 成为独墅湖板块都市化的繁华代名词 ; 吴中区城市附中心，形成苏州第六大商圈; 苏州陆家嘴，城市附中心 如上海陆家嘴带动浦东发展一样 当之无愧成为独墅湖板块、乃至整个苏州的发展引擎 和城市附中心;;独墅湖天然湖景资源 与出门即达的商业配套资源;项目价值;项目板块价值的升华，已经为本案奠定了坚实价值基础; 古代的村庄有两个猎人。当地的猎物主要有两种：鹿和兔子。 如果一个猎人单兵优作战，一天最多只能打到4只兔子。只有两个一起去才能猎获一只鹿。 从填饱肚子的角度来说，4只兔子能保证一个人4天不挨饿，而一只鹿却能让两个人吃上10天。 这样两个人的行为决策可以形成两个博弈结局—— 分别打兔子，每人得4； 合作，每人得10。 这样猎鹿博弈有两个纳什均衡点，那就是—— 要么分别打兔子，每人吃饱4天； 要么合作，每人吃饱10天。;1+1+1≠3;项目思考;巴黎/拉德芳斯;ＨＯＰＳＣＡ对一个城市经济的发展和商业设施的完善将起到极大的推动作用，它绝不是几种产业的简单叠加，其有机的组合必将释放出巨大的能量，创造出巨大的需求空间和商机。;这，是一个注定成为历史丰碑的项目，更是可以改变苏州历史的项目;豪布斯卡构成元素——;作为豪布斯卡商业共同体，我们借助双冠、生态公园可以获得的利益？;豪布斯卡的出现，升级苏州商业能级 进而赋予豪布斯卡所在板块城市责任，且提升并奠定其于城市发展中的重要地位;产品价值;40万方规模社区，独墅湖板块最大 3000平米会所，功能齐备，更设置游泳池、全市稀缺 四季组团式景观，更有流动水系、全市稀缺 3000平米幼儿园 超宽楼间距，开阔空间全市罕有 Artdeco建筑，三层石材，美感保证、品质之作 2000平米社区商业，便利到家 人车分流，舒适人居体验 房型设计合理，更有赠送空间 一层设有地下花园式庭院，全市首创 ;产品配套服务;后期赋予价值;建议内容：建议引入中福会等知名幼儿园 欲达目的： 1、提升项目档次 2、作为业主福利之一促进购买 3、事件营销主题，引发全城关注。 中福会幼儿园介绍：由宋庆龄女士于1950年创办，50余年来已经成为国内外知名的幼儿教育机构。目前暂未引进苏州。;后期赋予价值;后期赋予价值;建议内容：建议项目四至进行堆坡处理（1、2建议重点考虑） 欲达目的：1、弱化临街噪音影响 2、提升项目档次及气场 ;后期赋予价值;售楼处内——阳光公示（生活利处+生活不利处）;售楼处进行artdeco风格的软装摆设、及文化品、艺术品、奢侈品点缀;售楼处品质展示;设置保安（建议1名） 为客户拉车门 并手势引导客户至售楼处;Artdeco风格 户型舒适 一楼下沉式花园;我们对于破局的思考;我们对价值的思考;我们对企业品牌的思考;总结:同质化严重的市场，我们卖什么？;价值升华;策;TO BE THE WINNER ;行;Question1. ;客户定位;分类;项目板块内现有客源有限，临近板块客源成为先期客户主要来源;客户临摹;客户临摹;客户临摹;客户策略;客户策略;客户策略;客户策略;客户策略;;媒体策略;附表：高端项目渠道效用研究分析表;品牌导向目的：“让大多数人都知道”;媒体阵营： DM、短信、数据库等直效媒体； 高端杂志等小众媒体； 沙龙活动、高端资源联动等圈层营销。 适用阶段：前期+后期销售阶段 推广目的：解决项目实际来人和成交。建立客户圈层和项目口碑。客户