美达阶段调研报告2004.docVIP

美达·丽阳国际阶段调研分析报告 杭州写字楼市场状况 1．市场需求状况 1-1．天气逐渐变冷，而杭州楼市的温度却在明显回升。自10月15日杭州第五届人居展以来，国家调控政策的停滞不前带来了杭州近期楼市呈现出一派交投活跃的气象，即使是目前央行加息的风爆也不能影响其热情。伴随着浙江经济15.5%的GDP涨幅，作为经济集聚中心的杭州写字楼呈现出价格上扬、需求平稳上升的趋势。随着宏观调控后投资结构的调整，浙江经济的整体优势不减，浙江企业升级换代速度加快，民营经济持续发展壮大，对写字楼的需求将继续增长。 1-2．虽然现在局势明朗多了，尤其是20%个税的取消，投资者心态平稳下来，不过很多投资者并不急着下单，因为在近期及未来的一年内会有大量的新盘上市，持币观望的客户不少，占据了一定的市场份额。据从各方面了解，在10月份的人居展后，外地投资者增多，在??期的购房客户中，外地投资客户占据相当大的比重。 1-3．今年国家对经济过热行业进行宏观调控，特别是在房地产领域的一系列经济措施，给这一市场带来了不稳定的因素。因此，购买者在投资上产生了较多的疑虑。而写字楼是宏观经济的显示器，是房地产市场中抗经济风险最低的物业，一旦市场状况不佳，受冲击最大的必定是办公楼市场。因此，在写字楼市场的需求上存在诸多不确定的因，给市场把握带来难度。 2．市场供给状况 据了解，今年1-9月份，杭州市内所提供的新写字楼楼盘不多，在10月份的人居展中，写字楼推出了16个可售楼盘。总建筑面积160.77万平方米，其中位于黄龙CBD、武林CBD区域内的有5个，均价达15000元/平方米，处于其它商业核心区范围内的写字楼有11个，均价在9000元/平方米以上。大多数属于16层以上的高层建筑。据了解，在未来的一年内杭州市内将有18个新楼盘开出，而从2005年开始，杭州写字楼开发量将迅速膨胀，到2007年的三年内，预计杭州市内将会有超过200万平方米以上的新写字楼入市，超过之前10年的新盘上市总和。这其中，大部分都在钱江新城内，将达到120-150万平方米左右，黄龙、武林等高档商务区内只会有零星楼盘上市。 表一 写字楼名称分割面积（平方米）开盘时间交房时间地理位置租售方式主力价格(元平方米)总面积、（万平方米）楼层得房率华元华鸿大厦360~19002004-62005-5天目山路246号只售76003．570%滨江·庆春发展大厦700-8002004-72006江干庆春东路38号只售130004.572%润和发展大厦35~2002005．6未定朝晖路、中河路交叉口东北侧?租售9500一幢18层一幢28层70%多野风·现代领地95~2602004-7-102006-4拱墅文晖路以北，绍兴路以西只售14000写字楼95套，LOFT127套70%华源发展大厦200~3002004-62005-6艮山门环城北路与建国北路交叉口租售100003\2073%华都兰庭国际10002004--122006-12-1西湖文二路只售未定3.2未定 续表 南都·逸天广场正在测绘期（二期）预计2005-5未定钱江一桥西南侧东信大道与振浦路的交叉口东南只售未定未定南北商务港850~9102003-11-12005-5下城温州路于金华路交叉口只售540万~640万一层3、1383%美达·丽阳国际700多2004-9-1 　2006-6拱墅湖墅南路188号?只售106003万、2265%世贸丽晶城45002005下半年2007天目山路150号只售未定8—9未定迪尚商务中心10002005年下半年未定拱墅湖墅南路、信义坊广场南侧只售未定4．3未定公元大厦450~17502004-7月2006-6西湖学院路130号5楼只售1700011．5、2171%绿城.深蓝广场160~12002004-4-202006-10朝晖路边，杭大过河傍只售最高19000、最低150003．3未定新青年广场每间30-702004-122006-12上塘路，德胜路交叉口只售均价10000　　770%越都商务大厦95~10502004-7-12006年下城文晖路287号只售基价9800均价120004、2273%浙江环球中心 16002005-52007年下城武林广场北正对面??只售均价200003．8、4070%多广利大厦145~17002004-5-12200511月底庆春路与中河路交接处只