舟山银亿鲁家峙项目营销策划定位报告.ppt

Question1： 市场冰封，项目如何脱颖而出，建立自身的市场影响力？;报告框架;;大型居住岛屿的开发，代表着城市未来人居发展的方向;山海九里价值点;但同时也有不容忽视的项目风险;项目优势 整岛开发，城市未来人居发展的方向； 稀缺的海岛景观，超大规模社区，丰富的产品类型； 银亿17年品牌地产携专业团队倾情打造； 项目劣势 舟山本岛居民对鲁家峙岛有居住抗性； 岛内居民人数逐年下降；;项目背景;市场分析︱政策解读;新政出台30天，成交量大幅下跌，对开发商、购房者、银行、政府影响空前。 投资客纷纷撤场，改善型置业需求被抑制，中小户型成市场主力去化。 ;持币观望情绪加重;市场分析;报告框架;本案客户主要类型;城市中产——;泛公务员——;个体经商者——;私企业主——;在外工作的舟山人——;城市发展的中坚力量;;客户分析︱小结;报告框架;项目SWOT分析：;营销战略：品牌先行，扩大客源; 品牌先行 品牌阶段以整岛规划造势，树立开发商形象，广告投放提前进行，进度加快。 提前蓄客 市场低迷情况下，客户购买惰性增强，提前蓄客势在必行，如：银亿会的提前筹划。 扩大客群 异地停贷导致潜在客群减少，针对市场出现新情况，调整主攻方向，挖掘舟山内部市场潜力，如：在异地的舟山人回流购房;营销战略体系;报告框架;策略体系︱品牌策略;策略体系︱品牌策略;策略体系︱品牌策略;策略体系︱客户策略;策略体系︱推广策略;时间节点（2010.5—2011.2）;报告框架;户外、道旗 工地现场包装;以低空的渠道为主，户外形象出街 线上媒体以系列软文解读银亿企业理念;阶段主题：;阶段软文：;软文二：银亿，宁波首席开发商进驻舟山 银亿进驻舟山的目的，深耕舟山的姿态。 内文概要： 承载银亿18年的发展积淀，见证18年经典印记，连续十二年被评为“AAA”级资信企业。 站在已有的企业文化精髓和品牌积淀上，银亿进驻舟山，开发大型居住岛屿，利用稀缺海岛景观，开启城市未来人居。 ;软文三：一座岛，改写一座城 鲁家峙岛将改变舟山人居的未来。 内外概要： 毗邻北岸线未来商业新中心，利用四面海景自然资源，提供高档次综合 配套，打造质感社区，吸引城市高端人士。 ;1;阶段户外——交通指示、道旗;;;*;一个标志性的地标指示——通过灯塔或者射灯让空地成为整个城市夜间的话题;动作1：市区接待点的开放;临时售楼处标语;6月主要工作事项：;7月主要工作事项：;本阶段重要物料制作;报告框架;整岛品牌嫁接;第二阶段（项目启动期）;本阶段主要主要围绕项目的概念性推广和品牌嫁接进行;铭郡，银亿地产舟山首发力作； 铭郡，银亿品牌18载大成社区。 ;阶段主题：;◆软文硬做;; “两大阵地”;;户外高炮;区域性路旗;动作2：客户会制度建立;成立前期：2010.7~2010.9 建立客户会平台、梳理章程和游戏规则，找出契合舟山银亿自身发展的客户会机制； 初步网络一批核心客户，此外发展一批基础客户； 成功举办客户会正式成立的SP活动。 初步运营：2010.10~2010.12 不断的SP活动中，找出一种适合山海九里自身的活动办法，形成一种有营销话题的SP活动； 同时抓扩大基础客户和核心客户的2条路。 开始初步洽谈一些客户资源平台性企业（如大型超市、车友会、银行等）。 成熟运营：2011.1~2011.6 山海九里客户口碑相带形成一定的机制，项目的相关兑现成为这一阶段的主题，通过老客户的不断“兑现”来刺激新客户的入场；;积分制度 参加对象：银亿会全体会员 实施期限：每半年一次 获得积分的方式： 1、沟通、参与类积分 A、初始会员积分：填写入会申请表并经银亿会审核通过成为会员，分值10分/次； B、活动积分：参加银亿会组织的指定活动，分值5分/次；（活动邀请函将注明是否有积分） C、投稿积分：向银亿会投稿并获得刊发，分值5分/次； D、合理化建议积分：对银亿会提出合理化建议，视建议重要性及影响力度，并获得采纳，分值5-30分/条； 2、购房类积分 A、成功推荐亲戚、朋友购买山海九里房源，分值为50分/套。 B、同时被推荐者可享受与持卡人同等的优惠待遇。 C、客户第二次购买山海九里房源，分值为50分/套。;晋级制度 1、普通会员： 凡申请加入银亿会，并通过银亿会审核，即刻成为银亿会普通会员。 2、银卡会员： 购买山海九里房源，或银亿会会员积分累计至50分，即可升级成为银亿会银卡会员。 3、金卡会员： 凡银亿会会员积分累计至300分，即可升级成为银亿会金卡会员。 4、钻石会员： 凡银亿会会员积分累计至500分，即可升级成为银亿会钻石卡会员。 ;优惠制度 1、普通会员卡： 凡加入银亿会后，即将获得一张普通会员卡，涵盖一系列优惠组合方案的多功能卡，享受会员超值服务。持卡享有小区内会所及商家的消费优惠与特色服务；小