西案秦风地产丈八北路项目策划方案2010年.pptVIP

秦风地产丈八北路项目策划方案;;;位置：地块位于丈八路沿线，交通状况良好，通达性好； 边界和地形：地形呈规则的多边形，目前正在建设营销中心。;地块性质;项目地块南面为低层建筑，受规划限制影响较小(日照)； 项目临近主干道(丈八路)，交通通达性优，出行便利； 地块所在区域规划发展趋势良好，地块自身升值潜力巨大。;丈八北路与科技路相连接，科技路拥有成熟、完善的生活配套，可为丈八北路带来共享的配套资源。 丈八路是城西直通高新CBD的主干道，根据市政规划，该区域将成为居住集中区域。;1;;2009年11月全市普通住宅类物业在售均价为4978元/㎡，环比增长增长3.11个百分点；商服用房类物业价格为9518元/㎡，环比上涨1.19%；写字楼在售价格为5289元/㎡，与上月相比下滑0.41个百分点；别墅类物业在售均价为7264元/㎡，环比上涨0.46个百分点。???11月，西安商品房市场成交152.9万㎡,同比增长168.58%，环比增长7.63%。;丈 八 北 路;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目; 通过上述客观分析，可以肯定上次提案中对于区域市场及项目竞争、项目自身定位分析的正确客观性。 本案的主要竞争对手是区域内同等规模的楼盘，同时，周边低价项目对客群的分流不可小视。;项目所在区域市场城市综合配套较为健全，其资源为区域项目所共享;区域市场项目价值分析：;价值实现原则：;产品价值彰显才能在区域中博得 ——出位！;;优势： 1、临主干道、交通便利、地段优势明显； 2、周边配套齐全； 3、居住氛围好； 4、有教育资源作为依托。 ;物业发展建议;市场发展方向——居住品质升级和商业模式改造成为大势所趋,城市肌理的重塑与挖掘； 终端需求特点——品质优良、配套完善的高性价比物业； 项目自身禀赋——具备良好地段交通优势，规划理念超前的时尚性产品。;谁?会喜欢我们的产品;1;立足高新新区，辐射城西;1、青年人群（主力目标客户） 2、投资客群; 投资者最关注的是项目的投资价值，也就是项目的发展前景，及未来的居住者对项目的兴趣。升值潜力、空置率、价格、 放租时间等因素都将影响到他们的投资信心。区域环境的日趋成熟，使本案也将受到投资者关注，在推广时要兼顾对投资者的吸引。 ;年龄核心层; 将居住合理性和功能性综合考虑，在户型尺寸和布局上体现“精度”;面积区间：56.24——112.28㎡ 主力户型：79.59——90.50㎡;两室户型：;产品的结合，概念的嫁接，将使得项目拥有独特的文化，符合区域“实用、潮流”的要求。;丈八路沿线考虑选择大型超市、百货、休闲娱乐、大型餐饮或者大型专业市场（家居产品）；地块一层底商可以选择特色餐饮、便利店和小型超市等业态（满足社区商业需求）；其他部分可以选择专卖店健身场所、洗衣店、理发店等商铺，经营的业务种类主要是以满足居民基本生活需要。;在区域发展过程中，以满足项目自身需求和周边需求为基准，进行业态的分析与设定。;项目所在区域市场空白点初探 1、综合型高档餐饮、休闲、娱乐、健身中心 2、大型百货、精品百货 3、主题商场、品牌商店（专卖店、精品店） 4、家电、数码、通讯 周围其它商业经营状况良好的有 汽车服务、超市、餐饮类 对项目住宅部分有较高提升作用的有 1、高档休闲业态（西餐厅、咖啡店、茶道） 2、养生健体类业态（美容、美体SPA、健身中心、瑜珈馆） 3、学前教育类（双语幼儿培训等）; 由于本项目为商业与住宅相结合，所以建议： 4层部分挑空，未挑空部分可做为物业用房； 设置屋顶花园，增加社区平面空间及与商业的互动性； 并在商业顶层开辟绿化景观带及休闲娱乐场所，如：休闲健身器材、露天咖啡吧等。 ;园林对内是鼓励积极参与的、亲切的、融洽的。 水景示意：突出变化和参与性；强调造价及维护费用：掬水即可，无需引入大规模水体，一面增加后期维护费用。;外墙 100mm厚高密度聚苯保温隔热板 流通空气层 具有遮阳功能的砖幕墙;车辆出入管理 小区背景广播信息系统 小区安防监控系统中心 物业管理公告 在线服务 万能IC卡 周界防范系统 电子巡更系统 访客对讲系统 室内安全系统 防灾害自动报警系统;;展示途径： 售楼部、样板间、部分园林景观共同组成体验区域，达到良好的形象展示； 物业服务：提前介入，树立客户信心和增加好感。;鉴于产品主要针对青年群体展开，而此类人群对价格较为敏感，并且比照周边的竞争态势，价格方案的设计将对于本项目效益产生尤为重要的作用。;理论均价为：4883元/㎡ 实际操作：4800元/㎡;2010年 4月初步进入试探阶段 理由：目前西高新区域处于销售热点爆炸中。周遍项目价格提升趋势