长沙澜溪谷珈鼎三厂项目定位发展建议提案.ppt

呈珈鼎置业; 感谢珈鼎公司为我们所提供本次研究与企划创作的机会，这使我们可以尽可能好地呈现地产行业中另一类生活意境开发的价值。我们理解三厂项目将是珈鼎置业在继普瑞斯堡、珈鼎国际后的又一品牌力作，它必须承担着延续珈鼎置业的品牌声誉以及建立项目市场声誉的双效目标。; 如果有一天，生活可以变成另外一种模样，那一定是因为我们改变了看待她的角度。; 为项目提供一种开发思路 为项目指引一个运营方向 为冰冷的建筑注入一股灵魂 为消费者明示一种生活方式 为崛起的韶山南路板块创造另一种需求;市场把脉，区域观察 项目本体分析 项目产品发展定位方向 项目整体定位系统 物业发展建议 营销模式建议 ;2007市场之渴;我司认为： 谁占有核心土地资源， 谁就占有了有利态势， 谁就有机会成为市场的话事者！;滨河价值琏;普瑞斯堡;;在定位之前，先让我们看看南城区域市场！;*;省府;一、片区总体发展特征;1、区域在售楼盘列表;2、区域即将推出楼盘列表;3、区域竞争形势恒嘉观点：;区域在售楼盘价格及消化情况表;价格市场我司观点：;市场把脉，区域观察 项目本体分析 项目产品发展定位方向 项目整体定位系统 物业发展建议 营销模式建议 ;市政路;独特的地形地势;S（strength） 1. 区位地段优势 2. 规模优势 3. 地形优势 4. 景观资源优势 5. 人文优势 6. 配套优势 7. 企业优势;三、项目核心优势界定;市场把脉，区域观察 项目本体分析 项目产品发展定位方向 项目整体定位系统 物业发展建议 营销模式建议 ;*;*;*;*;让这未来的城市中心区域;项目产品发展定位方向;城市 发展 分析;一、城市发展分析;城市 发展 分析;1、长沙人均年可支配收入分析;2、长沙10年中社会阶层形态变化;经济高速增长支撑商品房购买力;城市 发展 分析;经济指标;城市 发展 分析;四、竞争环境分析;竞争预判;城市 发展 分析;五、潜在客户分析;;一房 ;二房 ;三房 ;四房 ;;城市 发展 分析;红海战略之一：小高层＋高层;红海战略之二：高层＋退台园林;蓝海战略之：高层公??＋电梯洋房;城市 发展 分析;经济测算说明：;测算结论一：项目容积率在3.0时,净利润率最高。;测算结论二：随着容积率增加,相应的投资额也增加.但容积率在3.0时,净利润率和回报率最高;测算结论三：随着容积率增加，相应的投资总额也在增加，但净利润额反而有所下降;小结:;多层产品依然是消费者的首选。近半数消费者在选择物业类型时选择了多层，小高层的受欢迎度占其次。因此，多层在消费者心中仍占有不可动摇的比率（别墅客户已区分开来）;容积率判研;“蓝海战略”： 高层公寓＋电梯洋房;根据地块形状及容积率指标测算，本项目可快速畅销物业类型的配比方案：;序号;市场把脉，区域观察 项目本体分析 项目产品发展定位方向 项目整体定位系统 物业发展建议 营销模式建议 ;定位前的关键性思考？;定位企划灵魂——寻找个性， 制造向往;项目名称;竞争分析; 从左图可以看出，在关于项目建筑风格的调查上，有27.1%的被访者选择了烟雨江南风格，其次是威尼斯、西双版纳异域风情的风格。古典欧陆风情选择的人数大量减少，也反映了消费者面对市场上大量充斥的欧式建筑，已经开始审美疲劳了。而中式风格的建筑和园林更能凸显民族的文化内涵，更具有审美意蕴，被大多数消费者所青睐。 同时，很多被访者都表示应该维持本区域天然的环境，使用项目原地的植物，结合景观做设计，营造自然纯朴的风格。 ;避开市场的短兵相接，回避千篇一律的现代、欧陆风格产品定位，引入一种市场较为新鲜且受众认可度高的主题，整合产品营建和营销推广，以个性鲜明的地产品牌形象风格形成区隔，爆破市场！ 一种具有深厚文化底蕴的建筑风格映入了我们的眼帘！;【中国古典文化之神韵】 ;出于“悟”的智慧 领袖的荣耀 “超脱”凡俗的灵魂;他独立，甚至略带孤独地进行着思考 他高傲，但姿态优雅 他深刻，内化了一种人生情愫 他冷静，却时时在触动你的心灵 他没有色彩斑斓的暴力，没有世俗风情的喧哗，没有情欲激荡的浮躁 这是一种如同潺潺细水的感染力，带着高山之巅的寒意，缓缓地沁入人的内心 他虽然曲高和寡，但绝对具有领袖级的荣耀 这份厚重的凝聚力，它所延续的一种情感，使你无法太亲近但又不能抗拒 他决不会拒绝人们对他尊敬，但并不要求人们都接受他 他在寻求一种领悟的默契，一种精神的追随 ; 那在晨曦雾蔼中浮动的绿色 洁净的气体 悠然而自在的水流 那是 自然自得 的气息，春天和秋天的气息 那是 自我觉省 的气息，菊花在初冬的薄霜里散逸出的淡淡的清香气息 那是 自由自在 的气息，氧气很纯洁很饱满的气息 ;【中国传统建筑之精髓】 ;项目选址必须考虑环境关系 重要的风景名胜