2009年西安高新区的房地产市场研究年度报告.docVIP

河北房地产网 河北房地产网 (内参) -  PAGE 12 - Tel: 0311-  HYPERLINK /thread-101624-1-1.html \t _blank 2009年石家庄房地产住宅市场调研报告 结论一： 改革开放以来，省会居民的人均住房面积指标上实现近3倍的增长，且房屋质量及配套设施也得到了根本性的改变。 【数据支持】 党的十一届三中全会以来，石家庄市城镇住宅建设以前所未有的速度持续快速发展，城镇居民住房条件明显改善。统计部门调查显示，到2007年末，石家庄市市区居民人均建筑面积已经达到29．29平方米，比1980年增长了2．9倍。 改革开放之初，城市市区居民不仅住房面积小，而且房屋结构简单，辅助设施不足。调查资料显示，1980年，石家庄市居民人均建筑面积仅为7．53平方米。 结论二： 年轻人的婚房及城市居民改善性需求是省会住宅市场需求的主体， 而未来三年的需求总量最高可以达到1005万平方米、11.17万套，平均每年335万平方米、3.72万套。 【数据支持】 （1）刚性需求 步入婚龄的本市户口青年人、外来定居人口以及在本市居住一段时间的流动性人口对住房的需要构成刚性需求的主要来源。据省会统计局、民政局提供数据进行测算，省会未来五年内的刚性需求将超过1116.4万平方米、12.36万套。 （2）改善型需求 改善型需求主要从两个方面考虑，一是家庭人口多，人均居住面积小，需要增加面积；二是由于房屋老化、结构不合理、配套设施不全等居住条件欠佳，需要淘汰旧房换新房。据房管信息中心统计数据进行测算，省会未来五年内的改善型需求将超过558.40万平方米、6.25万套。 （3）被动拆迁需求 考虑到城市建设过程中，会涉及到大量被动拆迁户的安置需求，这里面大部分需求会原地、原项目消化，但也有部分因公建设施、市政建设的拆迁后而产生的安置问题需要市场来消化，但考虑到数量比重不大，不做单独讨论。 （4）市场需求总量评估 未来五年内需求总量为1674.8万平米、18.61万套，考虑到和三年大变样的周期相符，我们以此计算出未来三年市场的需求总量为1005万平方米、11.17万套。 结论三： 城中村改造所产生的供应量，将是未来三年省会住宅供应的重要组成部分。未来三年住宅市场呈现供求基本平衡态势。 【数据支持】 （1）商品房供应量 据省会房管信息中心相关数据显示，据计算后得知省会2005-2008年6月已经开工建设尚未售出的剩余商品房为168.52万平方米，合2.07万套。 据省会建设局统计，截止2008年6月，已获批准但尚未取得开工许可证的商品房为67.55万平方米，按每套90平米计算，约7500套。 前述两项合计，则未来两、三年商品房市场的供应能力为236.07万平方米、2.82万套。 （2）城中村改造产生的市场供应量 根据三年大变样办公室提供的数据，未来城中村改造计划拆除面积为1034.52万平方米（总占地：1297万平方米）。扣除满足村民住房需要外，将会产生新增市场供应量811万平方米、9.01万套。 （3）因危改所产生的新增供应量 据省会国土资源局、房管局统计数据，两、三年内因危房改造所带来的新增市场供应量可以达到25万平米、2800余套住房。 综上所述： 我市未来三年商品房市场供应、城中村改造、危房改造共产生新增市场供应1072.07万平方米、11.91万套。三年内年均供应量为357.36万平方米、3.97万套。相比未来三年平均每年335万平方米、3.72万套的指标预期，整个省会住宅市场呈现供略大于求，且两者相差极小，仅为22.36万平米每年，合2500套不到。 结论四： 年轻人婚房需求受购买力局限而呈现减弱趋势，实际购房能力评价中，改善居住环境群体要明显强于婚房群体。 【数据支持】 根据此次抽样调查结果显示，在接受调查的适龄年轻人情侣共2834组样本中，表示目前具有购房能力的比重仅为40.26%，即三年内可产生449.46万平方米、4.99万套住宅的需求。 52.01%的样本明确表示短期内不具备购房能力，只能租赁或者寄住解决婚房问题，另有7.73%样本表达不够明确，需要具体分析。 本次调查结果显示，目前石家庄住房需求仍然强劲，购房者购房的目的主要集中在改善居住环境以及结婚用房两大板块，其中改善居住环境群体比例为58.26%，结婚用房所占比例为21.55%。 结论五： 工薪阶层是目前省会楼市最大的需求群体，其购房潜能十分巨大。 【数据支持】 在给出的9个职业类别中，