2012年12月武汉万的科红郡2013年营销执行方案汇报.ppt

;;;;万科红郡2013年营销执行方案汇报红郡项目组2012年12月;思维框架 CATALOGUE ;2012年营销总体目标回顾;12年销售回顾;B观庭;H幸福系;住宅、商铺、车位;;2012年红郡完成销售额10亿; H系除顶层复式的清盘; 观庭完成除B14/B12和S外的清盘; 赖特基本完成E户型的清盘; 商铺完成可售房源的清盘; 车位完成70%去化; 红郡完成了从幸福系到成就系的华丽转身，从入门级别的首次置业客群到需要解决限购、限贷问题的改善及再改类客群的转变，从简单初级的客户接待到专属赖特专员的精细化接待，红郡逐渐完成向高端品牌的蜕变.;2012年营销总体目标回顾;观庭客户分析;成交客户工作区域以光谷为主，占有54%的比例。洪山区、武昌区、所占比例分别为12%和6%。成交客户工作区域占比高的多距项目较近。 另有8%的客户为外地客户，多为附近地级市、县事业单位员工和公务员；私营业主也较多。;以30岁以下年轻客群为主，占比37%； 其次为50岁以上人群，多为子女买房； 35岁以下客户占比62%，置业群体年轻化明显；;客户兴奋点以万科品牌为主占比53%； 其次为装修和户型，占比分别为22%和17% ； 万科品牌占了绝大比例，特征明显;;;产品对位客户：观庭产品客户细分;赖特客户分析;客户分析;;从成交客户年龄段分析,赖特产品成交客户占比最大部分为31-35岁中年人占比27%,其次为30岁以下中青年,占比23%,再次为36-40岁中壮年群体,其他年龄段人群占比较少.;赖特产品属类别墅资源型产品 因此客群细分时以高端圈层为主;; 40岁左右 事业稳定 积蓄较丰厚 全方面考虑置业因素 功能需求明显 经常光顾样板间，畅想未来生活 ;;2012年客户分析;;圆满完成任务;2012年场战役华丽谢幕， 2013年，我们委以她终结者的角色， 一个新的起点即将起航， 一场属于赖特的绚丽舞台剧即将启幕····· 在此之前，有必要看看大势如何？ ;思维框架 CATALOGUE 中篇 ;1.宏观环境;中国季度GDP走势;季度末，按照银行额度控制底线，三季度开始银行贷款逐渐收紧，而首套房贷优惠逐步减弱，而房地产开发贷款“定向宽松”趋势明显;房地产调控不动摇，未来将逐步从行政干预转向经济、法制手段;城市战略地位提升，经济基础??实，GDP增长高于全国4-5%，为楼市提供坚实基础;城市建设进入收获期，地铁实现，过江通道打通，地铁2号线年底通车，武汉整体市场未来还有一波稳健增长期。;武汉住宅市场周度供求量价走势;武汉成交量显著上升，成交价格逐渐趋稳;宏观经济走势：经济增长急剧下滑，首要任务保增长，有望松银根，市场可适度乐观 宏观政策导向：房地产调控不动摇，未来将逐步从行政干预转向经济、法制手段 金融政策：三季度开始银行贷款逐渐收紧，而首套房贷优惠逐步减弱，而房地产开发贷款“定向宽松”趋势明显;1.宏观环境;金地格林春岸-联排 33套，260-280㎡11000，220-300W;武汉别墅市场2007.01-2012.10成交量价走势;均价TOP10 项目中三环内别墅占7 位，纯水岸东湖过3 万位居榜首 上半年，均价TOP10 项目中，三环内项目占7 个，三环外项目仅纳帕溪谷、武汉长岛、 银湖翡翠三项目上榜，中心匙别墅凭借匙位优势，价格位居高位。其中，纯水岸·东湖居别 墅市场均价之首，是全市唯一一个单价超过3 万元癿别墅项目。其次是城投·瀚城，均价接 近3 万元；复地东湖国际单价过2 万元，位居第三位。其余各项目均价均在2 万元以内。;经济型别墅相对热销，资源稀缺型中心区别墅项目表现抢眼 成交面积前十名项目中，总价300 万以内癿项目有7 个，套均面积在250 ㎡以内癿项 目有6 个；低总价、小面积癿经济型别墅在上半年仍相对热销。 城市中心高端别墅热销是上半年别墅市场亮点。纯水岸·东湖、复地·东湖国际均位于二 环线内，交通便利、生活配套齐全，幵坐拥稀缺癿自然资源——东湖，属于稀缺癿城市中心别墅，上半年分别备案57 套、29 套，位列别墅成交套数排行癿第一位、第五位.;九台别墅;别墅竞品项目供应量达1220套，约24万方，竞争压力较大，其中碧桂园生态城与中建汤逊湖壹号产品总价跟本案较为接近，对本案威胁较大。;中观市场与竞争小结;1.宏观环境;典型个案分析：;案例分析： 纳帕溪谷;占地面积;项目区位;规划布局特点;建筑风格特点：;园林景观;样板间;纳帕溪谷营销动作示例：;近期去化速度—— 纳帕别墅产品 ，从2011年8月至目前销售34套。 今年以来别墅产品消化速度大约2.2套/月。;典型个案分析：;碧桂园生态城于11月3日开盘，推出1710套房源，销售约849套，是12年武汉市开盘项目中单次推盘量排名第一，且取得近50%销售率的项目；其中别墅推出7