11前出台新政解读(技术发展中心)201009.pptVIP

十一前出台新政全面解读;汇报说明 [2010年9月26日晚，国土部、住房和城乡建设部联合发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，力推保障房建设落实、严格土地出让管理，成为通知的亮点。通知明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。 中国住房和城乡建设部、国土资源部、监察部三部门29日晚间联合发文，要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。并将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。 　　　　在近期房价又开始量价齐飞，各界的猜测中，官方再度出手进一步加强房地产市场调控。];第一部分 政策出台背景 ——不自律”倒逼调控加码 ;2010年房地产市场基调：“加强市场监管，稳定??场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”。;新政仅三个月后，深圳成交量与成交均价均出现明显反弹;全国再现价升量量态度,“不自律”倒逼调控加码 ;第二部分 新政内容 ——2010年9月26日晚，国土部、住房和城乡建设部联合发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，力推保障房建设落实、严格土地出让管理，成为通知的亮点。通知明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。 ——中国住房和城乡建设部、国土资源部、监察部三部门29日晚间联合发文，要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。并将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。 ;1、通知内容一——闲置地优先供给保障房;2、通知内容二——闲地达一年不得再买地;3、通知内容三——出让地块需“没有纠纷”;三部委发文四要求;第三部分 26日晚通知要点解析 ——土地闲置一年禁买地，严控土地出让，严查囤地炒地;1、“囤地”一年不得再竞买土地;　2、高房价地区增加限价房供应;3、主管部门应明确限价房售价;第四部分 29日晚多部委发文要点解析 ——暂停第三套房贷、限购房套数、推进房产税试点;调控要点一：暂停发放第三套房贷;调控要点二：推进房产税改革试点;对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。 ;第四部分 后市预测 ——楼市或将重新进入观望期，但房价能否回落，仍要看具体执行力度。; “按揭政策的效果是立竿见影的，首付款从两成升到三成，意味着投资杠杆从五倍缩短到三倍。” “连续出台的政策让市场感觉到的是政府的决心。从这一点来看，如果房价调整效果达不到预期，政策还会继续加码，目前各个方面的政策基本已经出了，但是都还可以进一步加强执行力度，如首付可以继续增加到四成和五成，利用金融杠杆炒房的可能性已经很小。”;业内观点：陈国强“提高首付影响大于加息 ”;“由于目前深圳楼市反弹，主要是由一大批刚性需求的买家支撑，所以首套房贷首付比例提高到３０％，会延迟他们入市时间；而对于投资客来说，停止三套房贷，从前的五成首付，到要全款即付，负担提高１００％，也将会使需求明显减少。 对于深圳即将到来的“十一”秋交会，玉家雄认为，由于政策对市场情绪肯定有影响，所以，秋交会的参观人数将会减少，或“看多买少”；另外，开发商定价上也会趋于保守，可能会以秋交会为名义，进行更多的优惠促销活动。; 此次调控旨在从源头上对土地进行控制，严禁发展商通过囤地炒地，变相推进房价上涨因素。《通知》的发布，表面看是继续落实、细化“国十条”，实际上是标志着第二波调控的到来。 按国土部5月公布的闲置土地名单，因企业原因造成闲置的地块占到四成，如果该规定得以严格执行，无疑将对防止土地闲置产生巨大的影响。所以这一次的土地政策有亮点，但还是要看政府的执行力。 此轮调控对于连锁性品牌企业影响或许会比较大。对于资金雄厚的连锁品牌来说，土地储备是品牌扩张最常用的一种方式。而如果一年闲置不能参与竞买，那么对于大品牌商的二三线城市开发模式，都会产生深远影响。 新政着力点在加大未来保障房用地供应，同时通过严格出让管理来加快开发商拿地到开发的节奏 ，以缓解供需失衡的矛盾。 商品房一家独大时代即将终结,中国地产或将进入双轨 时代。” ; 十一前出新政，显然是紧急应对十一期间可能反弹的楼市。这次调控并不是超出国十条，但政策的空间还很大。进一步提高杠杆率，继续去投资化将仍是下一步调控的主旋律。 看似严厉的调控后续政策中，只有提高首付比例一条具有实质的杀伤力，因为这可能导致一部分刚性需求买不起房。中央政府已摸清了房价反弹的连锁反应，即刚性需求刺激成交