房地产企业税种说明.docx

 PAGE \* MERGEFORMAT 3 房地产开发企业税种说明 房地产开发企业涉及的税种很多，大体上分为三个环节，即获取土地阶段、开发建设阶段、转让及销售阶段。另外还有房地产企业经营过程中涉及的其他税种。具体如下： (一)房地产开发企业获取土地阶段涉及的主要税种及税率 1、耕地占用税，在房地产开发中，如果占用了耕地就需要缴纳耕地占用税。我公司不涉及。 2、契税，契税是对土地、房屋权属转移行为向承受方征收的税种，税率为3％-5％。 赤峰市按照国有土地使用权转让价格的3%缴纳契税。内蒙首地按照土地转让价格16800万元的3%缴纳契税为504万元。内蒙首地公司的土地由于商改住和土地使用年限的延长而补交土地出让金的同时，需按土地出让金的3%缴纳契税。 3、印花税，印花税是指对在我国境内书立、领受应纳税凭证的单位和个人征收的一种税。 此阶段的印花税分为两个税目，其一是，权利、许可证照，包括房屋产权证、工商营业执照、土地使用证，按件贴花5元；其二是，产权转移书据，包括土地使用权转让合同，按所记载金额的0.05%缴纳印花税。 (二)房地产开发建设阶段涉及的主要税种及税率 1、土地使用税，土地使用税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人征收的一种税。房地产开发企业从取得土地使用权证的次月起，至开发项目竣工交付使用为止的期间内，均按实际占用的土地面积和定额税率计算缴纳土地使用税。 目前内蒙首地的土地证面积为533333.91平米，按6元/平米计算，每年缴纳土地使用税约为320万元。 2、印花税，签订的各类合同，按规定税率（0.05%-0.3%）计算缴纳。 (三)房地产转让及销售阶段涉及的主要税种及税率 1、营业税，转让及销售房地产，按营业额的5%税率缴纳。 2、城市维护建设税，作为营业税的附加其纳税义务同时产生，赤峰市按营业税税额的7%缴纳。 3、教育费附加，与城建税一样，作为营业税的附属税种，赤峰市按营业税税额的3%缴纳。 综上所述，营业税金及附加的上缴税率为营业额的5.5%。 4、土地增值税，在项目全部竣工前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税；待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。 ? 赤峰市自2010年7月1日起，按商品房销售价格确定预征率进行预征。销售价格不超过3000元/m2的，土地增值税预征率为1%；销售价格超过3000元/m2至4000元/m2的，土地增值税预征率为1.5%；销售价格超过4000元/m2至6000元/m2的，土地增值税预征率为2.5%；销售价格超过6000元/m2至8000元/m2的，土地增值税预征率为4%；销售价格超过8000元/m2以上的，土地增值税预征率为6%。 土地增值税的优惠政策：建造普通标准住宅出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%，经当地主管税务机关审批，可以免征土地增值税。内蒙古自治区享受优惠政策的普通商品住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1—2倍以下。 5、印花税，房地产转让或销售合同，按商品房销售合同所载金额0.05%缴纳。 6、企业所得税 销售未完工开发产品取得的收入，按预计计税毛利率15%分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，再按照应纳税所得额的25%预缴企业所得税。开发产品完工后，及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额，按照应纳税所得额25%的税率缴纳企业所得税。 销售完工开发产品，按照应纳税所得额25%的税率缴纳企业所得税。 (四)房地产企业经营环节涉及的其他税种 1、车船使用税 2、个人所得税 综上所述，房地产企业涉及的税收共计11项 1、营业税 2、城市维护建设税、教育费附加 4、土地使用税 5、士地增值税 6、个人所得税 7、房产税 8、印花税 9、耕地占用税 10、契税、 11、车船税 其中前5项占到房地产企业税收的95％以上，是主要的纳税筹划对象。 据了解，三亚山水国际项目公司自2004年营业以来，预计至2011年度结束，累计实现营业收入15.79亿元，累计实现净利润4.11亿元，累计缴纳各类税金2.68亿元。净利润收入比26%，税金收入比17%。目前由于部分项目土地增值税尚未清算，预计全部清算后，净利润收入比和税金收入比基本持平，大约在21%。在21%的税负中，企业所得税7.2%、土地增值税7.2%、营业税及附加5.6%、其他税1%。由此可见，房地产开发企业的税负相当重，土地增值税的税负最重且筹划空间最大，是纳税筹划的重点。 以上是对赤峰市房地产开发企业各个阶段涉及的税种及税率的简单介