世联中山远洋城大的盘开发营销总结.pptVIP

大盘开发营销总结;案例分析——中山远洋城;总结分享;大盘项目定位;1981年至2005年，仅仅25年的时间，我国城市化率由20%迅速跃升至43%；而与发达国家80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空间。未来10多年中，预计中国的城市化水平仍将保持年均1%左右的增长速度。不言而喻，这将带来大量新增的住房需要。;中山：靠近主轴线，城市、人口、经济正在被全面拉动。。。;珠中江- --新的经济增长极;房地产市场区域竞争格局;从访谈和问卷调查得出 大部分消费者（66％）都十分看好项目所在区域，认为该区域位置和规模绝无仅有，有得天独厚的地理优势，将逐渐成为城市中心。 本项目当前最大的不足为：距离商业娱乐中心较远，交通不方便;东区房地产市场竞争格局允许本项目建立持续的领导者地位;因此，仅仅以速度为导向的大盘开发势必会导致土地价值的贬损。;大盘营销规律——分阶段驱动力;项目规模 总占地面积：2000亩；总建筑面积：近200万平方米；总户数：规划居住5万人，现已入住3万余人；容积率：1.5 区位特征 在离深圳主城区80分钟车程的关外郊区。 周边环境 居住区130万平方米；商贸区24.5万平方米；教育区13万平方米；旅游区10万平方米 依托背景 宝安区存在大量低收入人群；宝安房地产市场相对比较封闭，置业群体中宝安本地居民占八成；距深圳市中心80分钟车程，周边以工业区为主；项目区域及周边教育条件差；;早期核心驱动力力：一个名校成功拉动社区的最初发展;中期核心驱动力：社区整体配套的不断完善和发展;桃源居社区物管  从“物业管理”到“社区运营”，桃源居社区运营提升传统物业管理。 打造“社区党委、社区工作站、社区发展服务中心、物业公司、社区居委会、社区业委会、妇女工作委员会”六位一体、市场化、专业化运营，缔造全方位生活服务体系。 举办文艺活动，体育竞赛，社区节日，关爱活动; 前期：珠江沿线栈道+四季会所+社区高尔夫+极至园林（高成本/清水养鱼） 中期：广东最有名的学校执信中学 后期：星河湾酒店 产品：精装修（当时成本800-1000元/平） 北京星河湾拷贝广州星河湾开发经验，首期巨???投入以“无枯黄”的实景园林奠定市场地位;因此，大盘的开发上需要多点驱动的，不同阶段有不同的驱动力;大盘营销曲线;;以会展中心为依托－未来的行政办公中心; 新城中央，国际社区！ ;总结启示;未来10年二线城市交易量和交易价格都将处于上升期;中山正在以每3-4年的带状推进速度向东发展，且每一次的拓展范围广时间短;未来将是规模大盘的竞争，本项目必须将自己跻身到大盘的第一梯队中。;本项目三步走的战略规划;;;因此，成功的起势，需要有大盘思维下的客户定位、形象定位和造势活动;第二部分 产品定位;;领域区户型配比;客户需求： 6成的客户要求一定要保证朝向，景观可以差一点，中山人要求主卧和客厅的朝向最佳为东南，其次为南相。 中山人非常相信风水，设计中必须关注风水因素，水必须是活水，窗，门不得正对道路以及任何尖角或柱 中山人认为最好的小高层应当是通透的1梯2户，1梯3户如果通透性好的话也能接受，但不要出现1梯4户及以上。 从万科城市风景的合院美墅销售情况看，中山人并不接受围合的排布，认为私密性太差。 中山人强调小区的安全性。;;客户需求的配套－最关注的配套是教育，运动，休闲和商业;;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;经验总结;第三部分 营销经验;;大盘营销创新;关键点： 圈层营销，线下拓展 营销动作： 1、老带新：中秋节业主游园活动：客户关系维户，加大老带新力度； 2、社区文化：组织业主大盆菜活动,提高客户满意度的同时，提高老带新比例; 3、体验式营销：别墅成交客户私享家宴，营造卖场氛围，推动成交； 4、线下拓展: 针对教师、银行系统组织团购，三级地铺客户资源整合；;关键点： 营造大卖场，多节点（国庆节日、服博展会）促销；策略性价格，合理销控； 营销动作： 1、针对中山客户喜好，举办国庆七国美食节，确保十一开盘周持续大量上门量； 2、利用服博会、电玩展等节点，利用低成本方式传播项目信息，同时进行促销配合，快速出货； 2、对难点单位进行结构性价格调整，同时合理销控房号，确保已推售单位的集中策略性去化；;大盘营销创新总结;谢谢聆听