世联广东东莞南城的时尚岛住宅营销执行报告.pptVIP

谨呈：东莞市深国投房地产开发有限公司;商业秘密声明;前言——报告前提条件;商铺开盘;一、项目概况;项目大区位：位于政府斥资500亿打造的东莞新城市中心区内;项目自身集中商业（一期）及临近沃尔玛＼嘉德百货＼海雅百货共同打造中心区零售商业核心，典型区域服务性商业的特征为项目带来极大的感召力，项目是未来财富、活力、投资、升值的代名词;总占地：18738m2 计容建面:65298m2 容积率:3.5 覆盖率:44% 绿化率:30% 一期:占地:10035m2 建面:20251m2 二期:占地:8703m2 建面:45047m2 (底一层裙楼商铺);开发商：深国投，持股49％地产投资公司，深圳较知名的开发企业，东莞首次投资开发，市场知名度不高！;二、目标及梳理;开发商目标;目标剖析与理解;目标剖析与理解;目标下的思路;三、项目营销出路;07/08年东莞城区小户型总供应量在80万M2以上，主要集中在新中心区和南城，以纯正小户型项目为主，社区化小户型较少。;项目的位置图：东莞纯正小户型项目主要集中在新中心区和南城，同期推售楼盘具有近似的地段质素和配套资源。。。;东莞小户型已形成相对成熟的营销体系，市场细分趋难，差异化竞争空间趋小； 从整体市场来看，关键是如何体现出匹配市场特性的差异化竞争优势，达成期望目标。;小户型价值体系研究——寻求实现项目核心价值的载体;项目蓝海战役：小盘？大盘？如何博弈？;项目发展思路分解;CBD国际酒店式公寓八大价值主张;项目发展思路分解;项目发展思路分解;游离客户群;客户群体描述及营销突破口;IF基金 / IF社区网络平台 （专适于IF阶层的基金理财产品和网络交互系统）; 构想1：建立适合IF阶层的基金产品，并提供相应托管服务，按市场正常托管费率折扣（IF社区网上交易平台享额外折上折）；初期可选择短期收益较稳定、投资限额较小的基金产品（如股票）。 构想2：建立时尚岛IF基金，支持社会公益事业，作为深国投品牌传播的载体，赢取社会的认同和责任感。;IF社区网络交互平台;四、营销策略及执行;重理思路下的营销战略举措;强势营销;产品展示：优化调整产品，放大亮点，增加产品附加值;战略思路下的营销思考;传播管理：注重渠道传播和事件营销;渠道拓展：线下拓展客户，参与目标客户群聚落场所，联动莞深客户;价格：利用低灵活多样的首付方式吸引初次置业者及投资客;高形象占位;1、调整落地窗设计，提高户型使用率;2、调整B1/C1生活阳台附加值设计;3、调整首层架空园林主题式设计;A区;4、架空层（结构转换层）设商务休闲会所;高形象占位，高品质展示;项目形象定位;形象推广语（Refered Only）;;硬件局部亮点展示——豪华大堂、电梯厅、公共廊道、立面及局部园林。。。;展示攻略;硬件局部亮点／包装价值展示;展示攻略;酒店式公寓装修风格：尊贵优雅;居家中带有商务气息，尊贵、简易、清新;销售中心;形象墙;商业前广场——国际感／休闲;展示攻略;针对营销，主动出击;线上推广节奏;户外广告——节点更换信息;黄旗山;电视广告——锁定目标，分类投放;分众传媒、短信——开创低成本营销;报纸广告——以营销节点为主的应用策略;网络宣传——符合目标客户群的针对性营销;包装先行，分批包装，节点局部换画;线下渠道策略;联动世联莞深客户资源;全城联动－积分增值计划、老带新;联动世联莞深客户资源; 活动过程网络路演及幻灯演示;节点营销活动：认筹 / 解筹 / 开盘; ;中央国际公寓IF基金上市发布会;周末阶段??活动：切合项目价值传递和目标客户群的营销活动，见证升值潜力;二期营销总控图（2007）;五、财务成本及收益预算;项目总营销成本预估;上门量预估——截止解筹日;筹备期;项目销售进度曲线;世联、深国投 强强联手预祝时尚岛销售成功！