中原沈阳市7407厂的地块住宅小区户型建议提案.docVIP

PAGE  7407地块住宅小区户型建议提案 房地产发展到今天，产品出现了严重的同质化，此时的精品意识和微雕精神就凸现出来，细节竞争的时代来了。户型设计作为房地产中最为重要的细节，成为项目成功失败的关键环节。 人们已经不仅仅在单独满足房子简单的居住功能，无论是多层住宅还是小高层以及高层住宅，都在满足人们不断提升的个性化的需要。户型的设计更加注重人性化、科学化、个性化等，从而满足市场不同消费者的需求。 中原根据本身积累的数据库，尤其是针对于本项目具体的调研，结合中原多年的操盘经验，以及本项目的实际情况，提出下面一些具有针对性的建议。 下面的报告主要有四个部分组成： 沈阳市在售楼盘的户型分析。 项目周边个典型项目户型设计以及销售的现状。 本项目具体户型设计建议 典型户型推介 第一部分：沈阳市在售楼盘的户型分析 （一）户型设计在购房要素中的地位： 在购房者日益理性的今天，在地段、环境等因素成为消费者购房的硬性指标之后，开发商相对能够进行个性化操作的户型因素成为购房者重点关注的环节，一个好的户型设计会对销售产生极大的促进作用，而户型设计有缺陷将直接导致后期的销售困难。据中原市场研究部对购房消费者就购房时最关心的问题进行的问卷调研结果显示，户型已经成为购房者最终购买的决定因素。 房展会购房者关注要素调研结果： （二）沈阳市楼盘户型发展趋势： 沈阳市楼盘户型的趋势变化，与沈阳市客户需求的改变有直接的关系。一方面沈阳早期经历了盲目追求大户型的置业阶段的购房者，对房屋面积的浪费深恶痛绝，随着客户购房的日益理性，再次置业的时候更关注户型的功能性如何，而与房屋大小并无直接的关系。人们不再盲目的追求大客厅、大卧室的设计，而更加认可户型设计的功能性、简约性和人性化特征，重视住宅的实用性。另一方面，目前沈阳由于旧城改造和金廊工程的影响，加之中高端客户购房需求已经基本满足，工薪阶层的大众购房者成为房地产市场的主流客群，虽然他们由于收入的有限导致购买能力的降低，但是对住宅居室的基本功能的要求并没有减少，对基本的房间数和房屋的附属服务空间都有相应的要求，导致沈阳房地产主流户型的面积纷纷向紧凑回归。 沈阳目前在售楼盘户型配比特点（数据来源：中原数据库 一室户型包含酒店式公寓）： 户型配比情况各个区域配比情况面积区间配比不同建筑业态的户型比例客户需求构成一室 9%沈河：26% 和平：32% 皇姑：24% 大东：8.8% 铁西：9.2% 28-128㎡ 28-50㎡占80% 50-70㎡占17% 70㎡以上占3%60-80%—酒店式、小户型公寓 5-8%—高层、小高层 4-10%—多层1、外地来沈人员 2、单身白领或新婚夫妇 3、投资客户 4、动迁户二室48%沈河：21% 和平：37% 皇姑：31% 大东：12% 铁西：19% 43-137㎡ 80㎡以下占16% 80-100㎡占67% 100-137㎡占17%30-60%，集中在40-50%—高层、小高层 50-80%，集中在50-60%—多层1、待婚或新婚夫妇 2、为父母或子女购房 3、三口之家中产阶级三室36%沈河：17.8% 和平：25.7% 皇姑：21.2% 大东：15.8% 铁西：19.5% 100-247㎡ 100-130㎡48% 130-160㎡41% 160㎡以上11%47%—多层住宅，主要集中在皇姑西部、铁西和大东等次中心区。 15%—小高层住宅，分布比较普遍 38%—高层???宅，主要集中在沈河、和平、皇姑北部三个中心区域政府公务员 企业管理者 个体私营业主 高级白领四室以上7%沈河：21% 和平：37% 皇姑：31% 大东：12% 铁西：19% 113-286㎡ 110—150㎡占16% 150—180㎡占40% 180—210㎡占16% 200—240㎡占26%55%—多层住宅， 26%—小高层住宅， 10%—高层住宅高收入金领、白领 私企业主 高级政府公务员 演艺界、体育界明星 外籍人士 （三）沈阳在售楼盘的空置情况： 图表说明： 1、从上表可以明确的看出面积回归的趋势，60㎡以下的一室和100㎡以下的两室深受购房者的欢迎，是目前市场上的畅销户型。 2、101-120㎡的空置户型多数为原来大开间的两室户型，在实用主义流行的今天，这些户型销售越来越困难，而120㎡以下的三室户型在市场上反映良好，基本上不存在空置问题。 3、121-150㎡空置的主要是位于市中心的大面积、高总价的住宅，由于客户群的减少，这个面积区间的空置情况在市中心很难得到解决，而在次中心区，由于房价总体水平不高，因此这个面积区间还是有一定的市场空间。 4、150㎡以上的户型是空置面积的主要面积区间，如今楼盘开发几乎