中通领尚城定价策的略与思路.pptVIP

2012.4.14;目录;定 价 依 据;;;价格目标 ;实现收入利润最佳化;外在价值;市场供求量 ;注：2011年房管部门官方登记预售套数5180套，面积356289㎡，未签约套数1593套， 面积111292㎡；上年度流转、回迁及代建房屋约1500套，面积约10万㎡。;主要在售体量;未来供应量;1、成交量受市场因素影响逐年下滑。 2、2010年政府土地大量投放市场，未来商品房供应量巨大。 3、在售及新开楼盘增加，消费者选择余地较多。 4、房地产市场由卖方市场转为买方市场。;冠县住宅市场结论;价格组成 ;房地产价格包含：成本、税费、利润。 ;2;房地产定价应参考的因素：市场因素与自身因素。;其实定价所要考虑的自身因素就是项 目自身的内、外在价值，定价时内、外 价值中考虑最多的是项目的外在价值。 在这些因素中，定价首先要考虑的因 素就是地段。房地产价值在于第一是地段、第二是地段，第三还是地段。 内在价值中应把开发商品牌实力、增值潜力放在考虑的重要位置。;中通·领尚城项目定价重点考虑的因素：;定价方法与策略;S-C-Q金字塔原理 ;与冠县其他楼盘优势对比度;定价方法 ;市场比较法（住宅）与租金反推法（商业）定价流程 ：;定价策略 ;策略 ;走势 ;从走势上，要以“高开高走”策略进行销售价格掌控;价格估算 ;量化定级指标 ;量化定级指标 ;可比楼盘综合因素量化统计表 ;中通·领尚城权重得分情况 ;;商业定价应采用租金反推法计算： ;商业定价应采用租金反推法计算： ; ◎本区域商业处于县城城建工作重心之列，城市发展主方向，未来会涌入大量居住人群，商业价值应高于普通区域。 ◎本案位于清泉河南岸，根据冠县城建规划，这一区域将成为冠县市民休闲、娱乐、度假、购物的中心，将成为冠县主要的商业中心，商业价值可以预见。 ◎大量人群的涌入，会带来巨大的购买力，商业经营旺盛，为此本案商业门店会成为炙手可热的价值所在。 ◎本案西北方向如有大型综合商业，引入国内外知名品牌商业集团运营，商业价值更是巨大，本案门店增值凸显。;冠县车位市场调查情况：;住宅：3654.74元/㎡；商业：6672元/㎡ ；车位85000元/个;各楼座参考均价 ;各楼座均价应采取加权定价的方式进行;评分标准;7;本案差价分析;本案差价分析;商业定价;商业均价分布图;项目效益测算 ;项目整体收益预算;说明： 土地费用包括土地出让金和契税 建筑安装工程费即建安成本，建安成本高层部分2110.37元/㎡，商业1949.35元/㎡ 基础设施费包括内部基础设施配套费和绿化景观费 前期工程费包括城市基础设施配套费、建设规划设计费、可行性研究费、三通一平费 管理费用为1、2、3、4之和的2% 销售费用、财务费用分别为销售收入的2%、2% 其他开发费包括开发期税费、其他费用 不可预见费为1-8费用之和的2%;销售收入——项目销售收入73232亿元;经营税金及附加;;入市策略 ;;7#楼以散户 团购形式首批 入市，初探市 场；17#楼做 候选房源。;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;建立市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金。; ◆价格升幅周期 以销售节点为周期，以重要节庆或活动日为节点。在此节点可以考虑调整价格。 ◆价格升幅比例 根据市场反应，升幅每次以2%为宜。 ◆价格调整公式 将小区内若干栋同类物业的基准价格乘以各调整系数，从而得出各单元调整后价格。计算公式为： 单元价格=基准价格×单元调整系数×（1+楼宇位置系数）×（1+单元朝向系数） 或者： 单元价格=基准价格×（1+单元楼层系数）×（1+单元朝向系数） （后者适用于单栋楼的单元价格计算） ◆价格变化，市场反映及控制 ◎把握地产市场整体价格走势变化，采取领涨、跟涨或静观其变的策略。 ◎当因提价导致销售冷清时，采取赠送物业面积或赠送其它促销品以缓解客户的抗拒心理。;◆ 以会代销形式入市，散户团购为宣传切入点，确保1、团购成功带动后续销售；2、不成功避免传统入市风险。 ◆ 宣传重点以品鉴楼盘为主，不提7#楼销售，避免大量宣传后入市不成功带来的负面影响。 ◆ 销售现场客户预选房号为是否入市依据，根据选房交订客户情况确定后续价格、方案。 ◆ 邀约相关专家以会议形式传达楼盘信息。 ◆ 以价格为基础，制定两套价格方案根据预订客户情况备选。 ◆不以利润为最终目标，以引爆市场、引爆本项目销售为目标。 ◆捆绑形式进行车位销售，降低后期销售难度。;;车位与住宅绑定销售，车位+房子购买总价优惠一万元，避