20101015_专题_房产新政解读.pptVIP

上海同策房产咨询股份有限公司Tospur · Consulting;Ⅰ 政策出台背景;Ⅰ 政策出台背景;IMF不断调高对经济增长的预期;中国经济趋向软着陆;房地产市场回暖;房企资金链趋于稳定;背景总结;Ⅱ 政策内容评析;监管与执行;“史上最严”后更严格的政策;股市天天向上，房地产股受冷落;Ⅱ 政策内容评析;……………;成交面积;信贷政策对于一线城市地方政府受到问责制和政绩考核的压力更大了，虽然信贷政策涉及总体未变，只能算重申和严令地方政府执行，但因为地方严格执行，对需求方心理影响大。;契税和所得税政策 政策压制需求显著;问责制强化了保障房计划的可实施性;;本轮政策在短期内对需求有较好的压制，但仍不可持续的，其意图在于压制短期需求释放，等待未来供应形成，以期在未来某一时期达到供求平衡。;Ⅱ 政策内容评析;继承和创新了国五条的四个一刀切;公积金政策对于需求压制的影响呈差异化;上海细则解读;限购令或将对部分物业产生利好;相比929新政的四个一刀切，上海细则对于需求管理有进一步的创新 公积金收紧补充了四个一刀切的差别化信贷漏洞，强化需求压抑力度 住宅限购措施采用数量行政命令控制行需求，明确规定了家庭只能新购一套住宅;供给政策细化了国五条中的增加有效供给的精神;扣除配套的标准;土地增值税政策着力点集中;截止6月30日，各房企的二季度速动比率普遍高于行业平均水平，在平均线上分布的达到了71%，但也有不少开发商陷入速动比率缺失的泥潭。 截止8月19日已公布半年报的59家房企中，有43家房企上半年经营活动现金流净额为负，资金链压力普遍较大，但是仍有16家经营现金流净额为正，说明不同开发商对于资金管理有所不同。 因此只有个别资金链紧张的开发商在面临预征率上升时才会选择降价促销。;上海细则解读;动迁房是否会带动房价下降存有疑问;动迁房套型面积较小 区域集中特征明显;保障房,无法落到实处的五年100万套;上海细则解读;延迟需求爆发 口头积极建设保障房 将烂摊子留给后来人;Ⅲ 后续更严厉的调控手段;通胀方面 主要是因为去年同期基数较低及翘尾因素影响，四季度翘尾因素会逐渐减弱;猜想二：契税统一提高;猜想三：参照德国; 3. 缺乏评估体系;月还款额;美国是一个最好的例子。开始实行州差别化的地税征收时,1991年的房价指数为78.53,而1998年上升到了82.7,2007年上升到了危机之前的221.31，危机后最低跌至150.44。 同样的，物业税也没有阻止香港台湾和澳大利亚房价的周期性上升。 ;长期会影响房地产市场的供应结构;总体上来讲，未来政策将更具细化，落地性强的特点;Ⅳ 政策后房地产行业走势预判;越来越多的开发商资金链出现紧张 住宅供应节奏再次放缓，但优于4月份新政后 供应结构出现分化，小户型上市量或增加;04与09年一线与二三线城市商品房销售面积、销售额变化对比;后市走势预判;资本向二三线城市转移的动力加大 可重点关注价值低估的城市，如常州、合肥、长沙、南昌等 具体细节详见我司报告《二三线城市房地产市场潜力比较分析》 ;资金链紧张的开发商 要做市场降价的领头羊，要争取10～12月份的时间尽快出货，完成销售任务，幅度可以控制在20％以内 资金链宽松的开发商 要做好猫冬半年的思想准备。如果资金链支持，尽可能封盘等候春天 操作要正规 开发商近期应尽可能规避灰色地带 还应该积极拿地， 二三线城市较一线城市压力小，开发商应主???拿地，特别是地王周边宗地值得关注。常州、长沙、合肥、南昌等城市是很好的选择;最后的话……;一线城市以及东部沿海的部分二线城市，住宅需求与供应间的缺口较大，并且长期存在。供不应求的矛盾十分严重 信贷政策堵住需求释放，而非引导需求转向;市场短期内博弈加剧，销售下降不可避免 政策虽有细节强化，但仍旧以抑制需求为主 长期供求矛盾无解决办法;THE END THANK YOU！