2010年十一月太仓璜泾·君悦华都项目营销策划案.pptVIP

国信典凡  2010年11月;策划思路;目录contents; PART1——分析Analysis;房地产是区域性很强的行业，也是政策性很强的行业。 两者需结合起来看——;在“新国十条”之前 璜泾镇房地产发展主要推动因素—— 上海楼市高涨的挤出效应 过高的房价把上海部分自住和投资需求的人挤向了周边卫星城镇，一方面上海房价已经上涨到阶段高点，购房门槛很高；另一方面随着人民币升值物价上涨，房产仍然是保值增值的首选，无论是自住还是投资，具有极大升值潜力的太仓璜泾镇楼盘受到了上海客户欢迎。; 太仓是距离上海市区最近的“卫星城”，直接受到上海第一圈辐射。 太仓相比于其他卫星城的独特优势在于拥有与上海港浑然一体的国家一级大港——太仓港。 有着“全国长寿之乡”之称的太仓市，综合实力位列全国百强县第七名，区域内经济活跃、环境怡人。璜泾镇作为太仓市三大重镇之一，与太仓整个城市一起承接了一线城市上海的无形带动。 ;交通因素：太仓市融入长三角大交通圈 ;房价因素：太仓与上海房价对比; 2010年之前璜泾镇楼盘开发量较少，主要卖给了上海客户，主要渠道是购房团形式，主要目的是为炒房。 因此上面两个楼盘也将会以二手房的形式入市，与新楼盘形成销售上的竞争。 ;太仓城镇房地产发展难免要看上海脸色，璜泾镇楼盘销售要随时关注上海客户的需求。在政策放松时，要千方百计针对上海区域营销，这一策略是第一保留战术，是快速去化楼盘的不二渠道。;在新国十条之后 房价的过快上涨促使调控新政不断出台，明年政策行情难以乐观。 本地楼盘如何去化？ ; 楼市政策对璜泾楼盘销售的影响 房贷收紧，使刚性买房者门槛增高。意向购买市中心的本地人由于房价上涨过快，改选离老家更近的镇上楼盘；新璜泾人经济实力较弱，首付和利息的提高，购房定居的需求受限于大户型楼盘。 限购，使投资客选择购房这一稳健增值的方式而不得。上海及周边投资客，在通胀情况下，很乐于购房投资，但限购的强硬政策，也会压制这种需求。 房产税传言，使投资购房者信心减弱。;楼市有一条不变的规律那就是： 楼市迅速上扬起，主要购买人群是投资客。 楼市深度调控期，主要购买人群是自住型客户。 那么，让我们深入当地，了解璜泾镇和生活在那里的人群。 ;璜泾镇第一印象——“中国加弹第一镇”;璜泾镇发展基础深厚——产业集群发展优势;璜泾列入重点规划——太仓重点发展“三片区“之一 ;璜泾商业中心——太仓未来三个区域商业中心;人口支撑——太仓外来人口最多的乡镇;自住型客户需求为何被压抑？;自住型客户需求释放的时机到来？; 抓住当地客户需求，就地去化是璜泾楼盘平稳销售的根基策略。 在政策收紧期，尤其要及时转变策略，深度挖掘当地有购房强烈需求和一定实力的客户，他们的总体实力不容小觑。 ;本地楼市行情;本地楼市行情;竞品选取;竞品分析;竞品分析;江南水郡;分析总结： 1、璜泾在售的楼盘只有江南花苑一期少量尾房，预售的楼盘有江南水郡、江南花苑二期、嘉年华，楼盘品质有提升趋势。 2、目前本地楼盘的户型，二房主力面积在100㎡左右，三房主力面积在130㎡左右，别墅面积在300㎡左右。从过去10个月太仓楼盘销售来看，最受市场欢迎的是低总价的80-100㎡的户型。 3、从本地楼盘的购买客户来看，本地人由于居住习惯，较偏爱别墅类；外地投资客及外来务工者较偏向于高性价比普通住宅。 4、璜泾目前普通住宅销售均价在3000元/平米，江南花苑最高成交价为3800元/平米左右，价格有上扬趋势。 5、璜泾的楼盘，普通住宅主要购买客户为上海投资客，新政对投资型购房者的影响较大，特别是外地投资客，销售形势不容乐观。 6、被忽略的璜泾镇外来务工人员有2万人，几乎为璜泾本地人的一半，以安徽人为主的新璜泾人在此客居务工多年，有购房定居的趋势和实力。 ;PART2——定位Position;项目具体位置——璜泾老镇中心;璜泾镇生活配套一应俱全;产品解读;产品解读;产品解读;产品解读;产品解读;产品解读;项目核心优势——低总价、小户型; 据2010年上半年太仓商品房市场报告分析显示： 太仓全市在售的20个住宅类楼盘，其中80-110㎡面积段的户型销售最好。 本案的户型设计非常符合时下璜泾镇自住客群的需求。 ;多层住宅，现在称稀缺，未来为绝版;多层住宅的优点：得房率高—采光好—视线开阔，符合人类亲地居住的心理感受。;分析结论;客户构成分析;本案客群构成分析，分为两类： 自住型 璜泾镇本地人 总共4-5万，有购房需求的人群分布在加弹企业职工和个体经营户.经济能力较强的他们具有多次购房