博思堂2012年03月的06日无锡万科酩悦2期2012年营销策略报告.pptVIP

我们已经拥有支点 万科酩悦2期2012年营销策略报告;SUMMARY;2012年9月底去化80%;SUMMARY;;楼市政策对本案推案影响：目前市场正处于“政策高压期”，短期内政策放松的可能性较小，市场呈现量价继续走弱的趋势。2012年底政策影响预计逐渐减弱，2013年为市场稳步上升期。;2010年无锡商业市场总供应85万平方米，销售92万平方米，呈现供略小于求的态势，市场客户对应商业市场热情显现。 2011年无锡商业市场供应总量为171.03万平方米，环比2010年的85.0万平方米增加86.03万平方米，增幅101.5%；总成交量为75.46万平方米，低于2010年销售量，市场热情开始下滑；以近两年的平均去化速度看，滨湖区每月去化速度约1万平方米。;SUMMARY;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;竞争市场的客户特点 ;项目名称;酩悦一期客群分析 ;成 交 客 户 来 源 媒 体;酩悦一期客户的关注重点;;区域客户访谈情况;投资：投资客户为主体 区域：深挖滨湖区和重点拓展新区；崇安区、北塘区、南长区作为次重点。 老客户可以成交：一期客户还有35组会考虑二期商铺，访谈客户有2组会考虑二期商铺。 价格：客户对酩悦商业街的承受总价在300万左右。 投资回报和商家： 升值空间：客户认为滨湖新城是政府着重打造的区域，酩悦商业街处在滨湖新城目前的核心位置，未来的升值潜力较大。 回报率：酩悦一期70%是投资客户购买的，通过和已购客户交流，客户对回报率的要求为前两年可以低一点，4%-5%可以接受，两年后的租金一定要递增。 商家要求：已购客户都希望可以把商铺出租给品牌商家，这样比较稳定，并且租金收益有保障。 开发商品牌：希望借助万科的品牌提高项目升值空间及租金收益;SUMMARY;目前市场上的定价方法有以下四种： 1、市场比较法 2、租金反推法 3、成本定价法（此次不作为分析） 4、客户感受法 我们采用市场比较和租金反推，客户感受法，三种方法 以此来制定本案均价。 ;项目名称;项目名称;万科及周边商业租金情况;酩悦一期所有来访客户回访情况;区域客户访谈情况;客户感受法价格：;现时商铺均价=市场比较法售价×0.5+客户感受法×0.3 +租金反推法售价×0.2 =26700×0.5+25000×0.3+24000×0.2 =25650元/平方米;SUMMARY;（1）地段价值体系;（2）品牌价值——千亿万科，商业布局;（3）产品价值——高端社区，优质产品;SUMMARY;如何通过重塑形象来实现项目的鲜活并实现高溢价？ 且将项目品牌与企业品牌达到双赢。;为什么LV的包包比其他的包包贵数十倍？ 为什么一辆Mini cooper可以买好几辆QQ？ 为什么哈根达斯是其他冰激凌价格的几倍？ …… 很简单：她们是奢侈品;于是，一个大胆的设想出现了？;A 万科集团，中国唯一千亿级房企巨头，中国地产的绝对领导者， 2010年蓄势已久的万科加大商业布局，目前已形成三大商业产品线，其商业血统初具影响力。 B 纯熟社区里的稀贵商业。 C 万科商业运营保障体系贯穿始终，商业已全部租赁完毕，静待房东到位。;因此，我们有理由相信， 万科酩悦完全有进入商业地产“奢侈品”的理由 她应该是无锡滨湖新城商业地产中的mini车 她具有成功的价值基础;“保值、增值”;所以，在具备奢侈品前提的基础上，我们的产品还必须是：;奢侈品+收藏品=奢藏品;形象定位：;SUMMARY;策略安排;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;不论自用型客户还是投资客户 他们都对项目的区域成长和升值空间高度的认同;过程还原二：;形象建立：缺乏客户认知和客户参与； 将形象与卖点等同起来，缺乏拔升客户感知价值的调性;传统营销流程：在营销过程中,策划师更关注流程的 执行,而缺少对每个流程以及流程之间关系思考;市场、客户，难以捉摸， 我们更加迷惘;现在的