苏州项目可行性分析.docVIP

PAGE  第 PAGE 42页 共 NUMPAGES 42页 苏州苏纶厂项目可行性研究  HYPERLINK 开封房产资料大全 HYPERLINK  区域概况 自然地理人文环境 1.1位置和行政区划 苏州位于长江三角洲东部，在北纬30°47′至32°02′，东经119°55′至121°20′之间，东邻上海，南连浙江省嘉兴、湖州两市，西傍太湖，与无锡相接，北枕长江。 苏州简称苏。下辖7个区：沧浪区、平江区、金阊区、新区、工业园区、相城区和吴中区，5个县级市：常熟市、张家港市、昆山市、吴江市、太仓市。全市共有镇150个，街道22个，行政村3001个。 1.2自然环境 苏州地处太湖为中心的浅碟形平原的底部，全市总面积8488.42平方公里，其中丘陵面积为225平方公里，占总面积的2.7%；水域面积为3609平方公里，占总面积的42.5%；耕地面积303.37公顷。市区建成区面积81.85平方公里。 苏州市地形以平原为主，全市地势低平，一般高度为海拔3.5～5米。东南部地势低洼，最低点低洼地在海拔2米以下，西南部多小山丘，穹窿山主峰高351.7米，为全市最高点。 苏州是著名的江南水乡，拥有各级河道2万多条，大小湖泊300多个，著名的有太湖、金鸡湖、独墅湖、阳澄湖、澄湖、淀山湖、长江、京杭运河等。 苏州属亚热带湿润性季风海洋性气候，四季分明，气候温和，雨量充沛。年平均气温16°左右，年降水量1500㎜左右。 1.3交通条件 苏州地理位置优越，沪宁铁路和沪宁高速公路贯穿东西，京杭大运河连接南北，境内河港密布，公路四通八达，横卧北侧的长江是通往外地的重要水运干道。位于长江下游南岸的张家港、常熟港、太仓港都是国家一类口岸，其中太仓港还是上海国际航运中心的组合港和苏州工业园区的配套港。 经济地位及居民消费力环境 2.1国内生产总值 2004年苏州经济持续快速健康发展。结合国际资本和产业加速集聚长江三角洲、国内经济快速健康发展的大好机遇，进一步改革开放，综合实力和竞争力空前提升，经济发展继续保持两位数的增长水平。 全年实现国内生产总值3450亿元，比上年增长17.6%，继续保持着两位数的增长势头，人均生产总值（按户籍人口计算）由上年的47693元增加到57992元。2004年苏州GDP跃至全国第四位，仅次于上海、广州、北京；人均GDP达 7000美元，是全国平均水平的6倍，经济总量相当于一个中等发达的省份。经济的强劲增长是房地产市场健康快速发展的前提和有效保障。 图 1998年-2004年GDP总量及增长率情况 单位：亿元 资料来源：苏州市统计局 2.2产业结构 苏州是一个新兴的工业城市，2004年第二产业比重继续加大，占到65.7%，苏州已形成以电子信息、生物医药、新材料等高新技术产业占主导的新兴工业城市，机电产品已成为苏州的第一大类出口产品。作为苏州经济城市化进程中重要一环，2004年苏州第三产业相比2003年又下降了2个百分点。由于苏州外资在三次产业间的投向不均衡，外资主要投向制造业，服务业累计利用外资至今仍不足总量的10％。 加快城市化发展，苏州应进一步完善其产业结构，应与现代服务业接轨，依托制造业和旅游业，大力发展商务服务、现代物流、会展业以及加快促进旅游、培训、休闲、时尚、传媒和体育等产业的发展，并利用与上海距离近的区位优势，借助上海的基础设施和现代服务业来发展自己，全面推进苏州市的城市化进程。 图 1999-2004年产业结构状况（%） 资料来源：苏州市统计局 2.3人口规模及发展趋势 全市以被列为国家人口与计划生育综合试点城市为契机，深入研究实施人口发展战略，稳定保持低生育水平，努力提高出生人口素质，人口自然增长率在正负之间游动。1998-2004年，全市户籍总人口和市区人口总体保持微幅增长的趋势，全市户籍总人口从575.35万人增长至598.85万人，其中市区人口从204.75万人增长至220.75万人。 新时期，苏州人口发展将出现新的特点。首先，外来人员将持续增长，苏州将变成一个新兴的移民城市。未来几年伴随着苏州园区、新区等开发区招商引资力度的扩大，城市综合竞争力继续提升，外来人口呈急增之势。有关测算显示，至2010年末，外来人员在苏州的增长数每年将达到8-15万人，外来人口将成为苏州人口增加的最直接推动力。其次，低生育水平使苏州前几年的人口自然增长率为负值，由于外来人员的增多，苏州人口自然增长率将从负增长变为正增长。因此，未来几年苏州人口发展趋势将改变以往微幅增长的特征，增速加快，到2010年末，苏州市总人口的战略目标是达到700万人，其中市区总人口将达到270万人左右，这将为城市房地产业的长期发展提供基础保障。 图 1998-2004年城镇人口数量和人口增长率情况