哈尔滨长江路延长的线地块项目开发营销策略建议提案.ppt

提 案：北京上古地产;前提 — 客户目标理解;目录 Contents;PART 1 整体市场状况;PART 1 整体市场状况;;2003-2010年哈市房地产销售面积统计;2003-2010年哈市房地产开发投资变化;;PART 1 整体市场状况;;1.2、 板块格局特点——城市中心板块;;板块关键词： 土地稀缺 临江景观 配套完善 豪宅云集 代 表 项 目： 爱建滨江 壹江南 江南明珠 上实盛世江南 ;分 类;1.2、 板块格局特点——群力新区板块;分类;1.2、 板块格局特点——哈西交通板块;分类;1.2、 板块格局特点——会展中心板块;项目名称;1.2、 板块格局特点——道外老城改造版块;分类;1.2、 板块格局特点——新香坊东南板块;分类;1.2 板块格局特点;PART 1 整体市场状况;;1.3区域竞争策略;PART 2 项目竞争环境;PART 2 项目竞争环境;2.1、区域发展概况——会展中心板块说明;2.1 区域市场发展——市场七年三级跳;;只有具备核心优势的项目才能在市场上脱颖而出。而核心优势包括三方面的内容： 1、产品定位 2、客户细分 3、营销形象;PART 2 项目竞争环境;2.2、客群构成描述——城市外扩发展的远期带动;2.2、客群构成描述——CBD外扩发展产生的客群需求;2.2、客群构成描述——产品供应及客群状况小结;PART 2 项目竞争环境;龙塔电视台;项目名称：哈尔滨林海佳苑项目 项目位置：位于哈尔滨经济技术开发区主干道长江路东延至阿城区段 占地面积：约17.59万㎡ 容 积 率：平均约3.07 建筑面积：规划约71万㎡，其中地上建筑面积为54万㎡ 交 通： 项目处于中心城区边缘地带，交通便利；该项目距哈尔滨国际会议中心及体育中心3公里，区域主干道为双向八车道，由长江路通至阿城区已经贯通，另外尚有规划的次干道，在今明年也将陆续建成通车，具备良好的道路通达性。;省政府商圈;;上合军工;2.3、项目现状分析——项目属性判断;优势： 长江路打通，交通便捷； 开发规模大，利于统筹规划和造势； 与会展商圈距离相对较近 地块现场较为平整，少量拆迁，;项目所在地块基本无优势； 化工厂及周边的现状不利于获得市场认同 项目生活配套极度匮乏，需要大力发展配套 项目辐射区域发展势头较好，可扩大区域认同范围 项目自身地段及周边产品决定本案不适合于定位高端市场，面向中低端客户的市场较为适宜 远期前景看好，板块整体处于蓬勃发展状态，片区将成为会展CBD直接的辐射区域，价格将会有上升空间。 区域在城市的角色需要创新定义;PART 3 项目解决方案;PART 3 项目解决方案;如何从低档项目的圈子里跳出来？ 如何在众多项目中脱颖而出？ 如何由一个区域市场发展成为全哈市购房者都感兴趣的市场？ 如何实现大盘未来3—5年的持续销售生命力？ ;借鉴原因： 城市工业区，市场心里距离远 项目地块同属待开发区域 大规模项目 市民普遍对地块不认可 道路交通便利性差 周边配套设施严重缺乏 整个片区居住氛围完全缺失;后现代城 —— 北京;;;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.; 原为旧工业区，聚集了化工产业和大型仓储，还有百子湾车站，周边环境较乱。 它怎么做？;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;策略一：市场定位的“心理暗示”;市场定位的“心理暗示”;在市场定位上，极力推广不拘一格的新潮生活方式， 以“动”（动感的生活）制“动”（火车嘈杂） 而尽量规避常规考虑的不利因素。;策略二：客户定位的“心理投射”;我们是一群快乐的，爱玩的，充满想象力的，喜欢看美国大片的，自由的，富有童心的，朋友多的，爱扎堆的，爱闹、爱玩、爱交朋友的，爱游戏，爱一切好玩、新奇、有趣事务的 KIDULTS！; ;在客户定位上，抓准城市中一群青年人的心理， 以产品的附加值，打动消费者， 使得产品变劣势为优势。;策略三：产品定位的“灵动组合”;;;;策略三：产品定位的“灵动组合”;策略四：价格定位的“平易近人”;;年轻、时尚、活跃、耀眼;;解决方案;不利因素扭转为绝对优势;不利因素扭转为绝对优势;;市场定位;;;客户定位;客户白描1——单身贵族;