商丘阳光水榭花都的开盘前营销推广方案.docVIP

商丘阳光·水榭花都 2007年度开盘前营销推广方案 一、2007全年财务指标 财务指标具体数据全年回款8000万元住宅价格1700元/平方米商铺价格4500元/平方米住宅面积69762平方米商铺面积6298平方米住宅总价11859.54万元商铺总价2834.1万元 财务指标理解： 面临8000万的销售任务和仅有6、7两个月的原始客户积累时间来讲，我们的压力很大，在这么短的时间内需要去化大量的房源，常规的推盘手法无法适应我们的去化速度，因此我们需要采取特殊的方式进行项目操作。 第一，我们要在短时间内大量积累客户； 第二，加速客户的转化； 第三，加速项目回款。 二、财务指标分解 全年8000万回款任务住宅部分商业部分总回款6650万元（83.1%）总回款1350万元（17.9%）销售面积38235.3平方米销售面积3000平方米单套面积114.7平方米单套面积 60平方米销售数量334套销售数量50套单套总价19.94万元单套总价27万元备注： 住宅单套面积为住宅类平均单套面积=住宅总面积÷住宅总套数=69762÷608=114.7平方米/套。 月度销售任务分解（住宅）月份销售套数/套协议金额/万元8月1302592.29月5099710月601196.6411月601196.6412月34677.96总计3346660上表再细算一下每个月的协议金额、合同额、回款三项具体指标 客户到访分解（住宅）月份D级客户到访量/组8月16659月79310月95211月95212月539 月度客户到访曲线图 此处加上各月客户ABCD等级分类的具体数字 三、营销节奏 根据目前的工程进度和重要时间节点安排销售时间轴如下： 客户积累 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 开盘强销 持续热销期 具体时间安排 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 6月15日项目亮相 8月18日项目开盘 住宅产品开始销售 10月1日商业推广 商铺开始销售 四、营销策略 1、价值体系 （1）基本价值层面 建筑类型——标准多层产品 城市区位——城市核心居住区 居住尺度——一梯两户、南北通透、采光通风、高使用率、和谐的面积尺度 景观绿化——规划和景观精致、巧妙 市场机会——机不可失，错过后悔 品牌保证——品牌企业，新加坡上市公司 （2）附加价值层面 居住产品是社会消费中最大众化的产品，衣食住行，任何一个人都需要，因此居住的本质不在于新奇特，不是一个时尚的东西，而是一件生活必需品。我们经常讨论的一点：什么样的东西才能历久弥新，拒绝潮流、拒绝时髦，符合生活本来面貌、值得百年品味的，才是市场主流的建筑产品。其实，即使富翁，也要过正常人的生活，而不是穷奢极欲。因此，阳光·水榭花都从物质层面上升到精神层面应该是: 一种真正满足居家生活品质的、一种城市主流生活方式的城市宜居产品。 2、营销手段及渠道 在商丘街道的所有交叉口、商业场所门前、停车场、重点企事业单位门前设置覆盖商丘繁华区的网点布局，共50个，每个网点派2名发单员，每个网点每天往现场送4组客户，每天共积累客户200组。 （这个段落应该进行营销手段的讲解，以上内容不是营销手段的讲解，所谓营销手段应该是销售思路————怎么样才能把房子卖出去？对于本产品来说，何时不轨的大众化产品，需要最多的客户支持，而且让客户感受到产品的优势，因此，我建议你参照华邦顾问的策略密集————如何让更多的人了解我们的产品，如何让更多的客户来我们的现场、如何让客户有更好的现场感受，如何让客户及时落定，如何让客户买了不退？————参照这个总结出营销思路） 3、阶段分期 通过财务指标分解和客户到访分解之后，我们可以明确的看出，2007年阳光·水榭花都项目销售时间短、任务重，如何在短期内引发市场关注，保证足够的客户到访量成为解决全年销售问题的关键。 第一阶段：蓄客期（6月16日-7月1日） 策略思路：围追堵截、海量积累 在商丘街道的所有交叉口、商业场所门前、停车场、重点企事业单位门前派单，同时借助于公关活动及户外、围墙、道旗等媒体的配合，采用密集轰炸和网点式覆盖的办法，在短时间内造成轰动效应，迅速完成客户积累。 策略目的： ／短期内提升市场人气和到访量，为项目销售做好充分的客户积累，并为下一阶段的工作开展做出指导。 ／在短期内缓解甲方销售指标压力，为我们赢取更多的市场机会及销售时间。 ／短期内迅速引发社会的强烈关注，对市场内的同类竞争对手进行痛击。 第二阶段：内部认购期（7月1日-8月18日） 策略思路：制造热度、品牌拉升 在项目缺乏现