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商业价格计算建议 1、区域内在售商业店铺价格比较 从本案周边项目调查的底商销售价格来看，其报价偏高可信程度不高，大部分商铺价格为面谈价格，实际成交价格比现在肯定要低，具体数据详见表5—1。 区域内在售商品房商铺销售价格一览表 表5—1 项目名称底商销售价格（元/平方米）备注新华联家园 4700可面谈新华联锦园 4200可面谈时尚橙堡6000可面谈至善家园整层销售具体购买单位不详新潮家园5000可面谈富河园8000可面谈以时尚·橙堡为例，该项目位于通州梨园，属于南部板块，是未来规划的区政府所在地。该项目依托政府办公商务核心地段及与轻轨梨园站500米的位置两项黄金价值，在云景东路两侧规划了近500米长的商业街，全部为三层临街商铺，地上两层，地下一层，完全竖向分割，框架结构，主力单元面积200—300平方米，最大单元面积3000平方米。其价格策略采用整体报价，地下一层至地上二层整体报价5500元/平方米，不可拆分。但经内部调查，地上一层与地上二层可以进行分开销售，但地上一层与地下一层则必须联合出售（产权原因）。因此，首层商铺价格报价为8000元/平方米，地上二层报价为5000元/平方米，地下一层报价为2700元/平方米。具体价格可以单独商议。 由此可见，区域内在售商铺销售价格存在着相当大的虚报成份。因此，本案商业部分销售价格从目前销售项目的价格进行比较只是参考，更多应该从收益角度进行测算，即主要考虑投资者、经营者收益情况。 2、以市场法定位本案商铺租售价格 在对区域周边进行调查了解的基础上，选取对本案具有参考价值的实际交易案例，并通过修正比较、计算，得出本案目前市场条件下的比准租金价格为1.11元/平方米/日。 市场比较计算价格表待估房地产及案例 比较因素待估房地产案例A案例B案例C名称本案阿燕酒楼容强洗衣店新爵士美发房地产用途商业商业商业商业租赁价格(元/日/平米)本案0.681.10.78交易日期2003200320032003交易情况无特殊情况乡产权无特殊情况无特殊情况房 地 产 状 况 比 较区 域 因 素位置永顺镇永顺镇永顺镇永顺镇交通便利较便利便利便利基础设施状况完备一般一般一般公用设施完备度完备一般一般一般商业聚集度商业聚集度高商业聚集度较高商业聚集度较高商业聚集度较高环境优劣度好一般较好较好个 别 因 素位置珠江国际城新潮家园商业双龙底商双龙底商房地产形状规则规则规则规则临街状况临街临街临街临街建筑结构状况新建原有建筑原有建筑原有建筑外装修条件精装修一般装修一般装修一般装修内装修条件简装简装简装简装设施设备条件设施设备完善设施设备一般设施设备一般设施设备一般租金价格估算表（一） 待估房地产及案例 比较因素待估房地产案例A案例B案例C房地产用途100100100100交易日期100100100100交易情况10095100100交易类型100100100100区 域 因 素位置100100100100交通10098100100基础设施状况100959595公用设施完备度100959595商业集聚度100989898环境优劣度100959898个 别 因 素位置100100100100房地产形状100100100100临街状况100100100100建筑结构状况100959595外装修条件100989898内装修条件100100100100设施设备条件100989898租金价格估算表（二） 待估房地产及案例 比较因素案例A案例B案例C房地产价格（元/平方米）0.681.100.78房地产用途1.001.001.00交易日期1.001.001.00交易情况1.051.001.00交易类型1.001.001.00区域因素位置1.001.001.00交通1.021.001.00基础设施状况1.051.051.05公用设施完备度1.051.051.05产业集聚