张家港城南商业广的场项目前期市场定位报告.ppt

张家港城南商业广场 前期市场定位以及物业发展建议报告;;报告要解决的问题;报告思路;第一部分 商业项目运作分析;商业地产深度思考！;一、项目与城市的协调发展 ;二、必须遵循开发一般规律 ;二、必须遵循开发一般规律 ;三、重视项目整体经营 ;三、重视项目整体经营 ;三、重视项目整体经营 ;三、重视项目整体经营 ;四、突破经营管理瓶颈 ;五、构建价值增值体系 ;五、构建价值增值体系 ;综合经营程度;区域性大商业有长期投资前景 一般用３～５年时间便可进入最佳经营期，并可保持１０年左右，此时价值最大。 之后则须进行重新装修，价值降低 “运用之妙，存乎一心”，善于把握相关因素及其排列组合的艺术，就可以使商业地产项目更具增值潜力 ;“搞地产卖完就是硬道理”的想法存在很大问题 尤其作为商业地产开发商，这种提法、想法和做法都是不合适的 商业地产除要看是否有投资者把物业买走以外，更重要的是看他的后续经营管理 投资商业地产的人得到商业物业后，要有责任感。 ;本项目的开发也是由多个环节组成 开发、销售、经营、管理，是一个链条 ;不得不思考 什么优势能使本项目在市场竞争环境中立足？ ;七、商家的选择要具有科学性，了解商家需求 ;八、零售商业面临的问题参考 ;八、零售商业面临的问题参考 ;第二部分 市场分析;市场情况分析;宏观市场分析;社会消费品零售总额达821亿元，比2000年增长了1.4倍，年均增长18.7%； 城乡居民购买力不断增强，消费结构升级明显加快，形成了以汽车、住宅、IT相关产品为主的新的消费热点； 全市私家车拥有量已突破30万辆大关,约为南京、无锡的总和； 贸易业经营形式发生巨大变革，超级市场、便利店、专卖店、购物中心、仓储式商场、无店铺销售等多种零售业态共同发展； 假日休闲娱乐消费逐渐成为新的消费时尚，假日消费为零售市场带来了巨大商机，成为“十五”时期一道新的亮丽的风景线。;十五期间苏州社会消费品零售总额趋势图;十五期间苏州通讯产品零售总额趋势图;2006年无锡国民经济持续快速发展。全市实现地区生产总值2805亿元，按可比价格计算，比上年增长15.1％； 私营个体企业20.74万户，从业人员110.99万人，注册资金1150.84亿元，分别增长21.0％、28.2％和30.2％。私营个体企业实现增加值1210.39亿元，占全市总量的43.2％，完成工业总产值3602.18亿元，实现社会消费品零售总额351.55亿元，上缴税金108.04亿元。私营个体固定资产投入495.91亿元，增长40.8％； 社会消费品零售总额824.11亿元，增长16.3％，其中，城市消费品零售额695.49亿元，增长17.6％；农村消费品零售额128.63亿元，增长9.7％； 居民收入稳步增长。全市城镇集体以上单位在岗职工年平均工资25602元，增长15.7％。市区城市居民人均可支配收入16005元，同比增长17.8％。农民人均纯收入8004元，增长12.5％。 ; 让我看看你的城市，我就能说出这个城市的居民在文化上追求的是什么 。 ——美国著名城市学家伊里尔·沙里宁 ;印象张家港;张家港社会经济及房地产分析; 城市 发展框架;张家港：商业大片争相上演 ;传统的商业旺区，目前张家港唯一的商业核心， 代表和引导着港城的消费潮流， 张家港商家最密集、人气最旺的商业中心区。 ……;步行街业态整体分析;消费者分析;目前核心商圈整体分析;张家港楼市经过近4年的发展，住宅地产已经突破了原来单楼独幢的简单模式，智能化物业管理，高档小区配套，景观营造等都达到了同类城市中上水平。 由于港城商业项目原本开发较少，加上住宅地产的发展也带动了商业地产的快速发展的因素，从原先投资住宅底商到目前投资专业商业地产，张家港的商业地产正进入一个全新的壮大期间。 ;港城地产发展所处阶段 从人均GDP与宏观经济增长率来判断港城房地产所处发展阶段。 库兹涅茨《各国的经济增长》从人均GDP判断港城所处的经济发展阶段来看，2004年张家港人均GDP高达3630美元，按世界银行标准来衡量，张家港房产市场现处于高速增长期（800－4000美元），并向平稳增长期进行过渡，而港城目前宏观经济增长为18.5％，大于8％，房地产发展应处于高速发展阶段，综合考虑张家港房产起步晚，前两年房产呈跳跃式发展的因素，基本判断张家港房产发展正处于高速发展向平稳增长的过渡期。 ;未来市场商业项目供应量较大，竞争激烈。 ;外地在张家港市推广的商业地产也有扬州高邮的江苏（中国）纺织服装城，苏州渭塘的中国珍珠（宝石）城，无锡的禾嘉国际酒店式公寓，?扬州的五亭龙国际玩具礼品城等数个之多。;张家港商业目前主要症结;香港城;一站式综合性购物商业城;张家港购物公园 ;;结合项目的思考;