成都新都区香界项的目定位及营销推广方案.pptVIP

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;新都区 香界项目定位及营销推广方案;一、前言;能否实现低成本营销？;我们不是坐而论道，我们是做而论道;目 录——入市（市场篇）——点睛 （产品篇）——破题 （营销篇） ;入市;市场篇一、新都区房地产市场发展现状 二、区域内高层电梯公寓对比分析 三、本案目标市场指向分析 ;透过数据看新都房市正在发生什么？;一、新都区房地产市场发展现状;但进入2009年以来（尤其是春节之后），新都区房地产市场供销形势全面回暖，截止2009年6月24日，共77.24万平方米房屋投入市场销售，市场供应量同比上升68.22%；共办理商品房登记备案7046套，销售面积75.77万㎡，同比增涨201.26%；销售金额27亿元，同比增涨224.56% 。 （见右图）;当前，新都区商品房、二手房市场成交量、成交价均实现双增长；全区房地产市场显现出健康稳定、持续上扬的态势。;以2009年一季度成交情况为例，从新都区房地产市场销售反映出的产品结构上看，表现出了作为郊（区）县房地产市场的明显特点。 ——从房地产产品大类分析，目前新都区房地产需求仍以住宅产品为绝对主流产品；商业类及其它地产产品开发尚处于“萌芽”期。 ——其中住宅产品市场交易数据表明，新都区成交商品住宅户型面积明显偏大于成都市主城区，其成交户型主要在90~144㎡；也反映出郊（区）县房地产市场户型需求偏大的明显特点。;3、区域房地产市场供需形势;二、区域内电梯公寓对比分析;同区域竞争项目对比分析： 1、产品形态同质化严重，主导产品以高层电梯为主； 2、户型大小均在80~144㎡之间，以讲究舒适、实用为主。 3、产品可依靠的配套资源雷同； 4、在售项目形象包装低端； 5、目标客户定位雷同、市场竞争激烈； 6、项目营销运作相当的不规范，和新城区项目差别很大； 7、虽邻近新都历史文化名城，大多不重视项目文化价值挖掘及文化形象运用。;目前新都区商品住宅产品结构已表现出较为明显的“升级换代”趋势，这与目前广大住宅消费者日益强烈的“改善型”居家需求是相吻合的。; 为产品寻找准确目标市场。通过同区域竞争项目分析，主要目标客群仍是主城区的本地客户，但投资性客群随市场的转暖将重新活跃。 “香界”总建筑面积88971万平米，在同区域内属中型商住项目。项目被大件路分割到老城区边缘位置，而我们必须把竞争区域定位在新老城区交接的所有项目。本项目临近升庵湖和宝光寺、谕庭巷围合文化保护区附近。有利于塑造高品质文化小区。所以我们的主打市场,主要锁定在新都本地原住居民中的中高端客户。;点睛;产品篇 一、项目背景二、同区域市场典型楼盘分析三、项目SWOT分析四、本案核心竞争力分析 五、项目定位;一、项目背景;二、同区域市场典型楼盘分析 ; 2.锦绣香城 该项目位于大件路和电子东路的交汇处，由于前期停工时间较长，以及项目本身临两条城市干道。所以锦绣香城项目定位中低端产品，以经济型的90平米左右的小套三为主。目前还未开盘，处于排号中，但排号不很理想。该项目均价2900元/㎡，起价2700元/㎡。市场接受度不高。 ; 3.香城名都 香城名都项目和本案一路之隔。09年上半年在同区域内以绝对的价格优势领跑市场。目前为一期清盘阶段。但一期还剩余一栋大户型125㎡现房,现处于封盘阶段。不公开销售，暗销成交价格3400~3500元/㎡。预计成都房地产秋交会可能推出。;三、项目SWOT分析;三、项目SWOT分析;劣势分析（Weakness ） 1）消费群劣势 老城区消费水平普遍偏低。不支撑高房价。2）位置劣势 项目紧邻大件路，大件路脏乱差是出了名的。有两年的改造期，这期间噪音、出行都是问题。 3）品牌劣势 项目不是外来大品牌、也未曾在新都开发过项目。没有口碑号召力。 4）产品劣势 项目周边全是老城区的破旧房子，高层视觉效果受限制。;机会分析（Opportunity ） 1） 市场机会 老城区市场供应量目前还不能满足市场需求。而市场成交量仍然以小户型的首次置业为主。竟品项目的小户性剩余不多，主要促销大户型。2） 稀缺性 作为可以依附文化保护区、拥有双公园和新都老城商业核心的绝对优势。 3） 隐性机会（引导消费） 产品的稀缺性促使的核心竞争力. 4）规范性专业团队操作 目前老城区项目项目操作仅芙蓉名城较为规范.销售团队士气和形象面貌