晟华地产中国涵江的侨新市场项目市场营销策划提案.docVIP

PAGE  [键入文字] [键入文字] —晟华地产— 中国涵江侨新市场项目 市场营销策划提案 禾臣创致（莆田）房地产全程营销有限公司 二零零七年四月二十二日 目 录 第一章 项目分析……………………………………………………………………………………………………… 第32页 第二章 项目定位……………………………………………………………………………………………………… 第35页 第三章 项目初步规划建议……………………………………………………………………………………… 第43页 第四章 项目营销推广策略…………………………………………………………………………………………第49页 第五章 项目包装及广告策略…………………………………………………………………………………… 第65页 第一章：项目分析 第一节：项目周边环境分析 2．1．1地块环境分析 本案位于六一东路与侨兴路交汇处，与福厦路仅一路之隔，临近三信水乡花园、锦绣兰亭小区。地块呈规则长方形，地址较平坦，地面上无任何建筑物。 项目周边数百米范围内均为六层左右的自建房，第一层店面的数量大概在250-300家左右，以经营日用生活用品、服饰、饮食、休闲用品为主：有步步升梯业、溢香香包坊、四川特产食杂店、麦德基等。沿街分布有一个服装厂（建成装装厂）、一个中型超市（建成购物广场），少量酒楼（建成大酒店、陕西紫阳饭店等），一家中型书店（新华书店）、二家门诊部（陈庆耀诊所、新涵门诊部）等，项目处于涵江区中心，交通便利，商业繁华、区位人流如织、人气旺盛，配套设施也相对完善。片区内有较多的政府机关，如涵江工商所、区公安局等。 地块区域街道纵横交错，且以人行道为主，车流量较小，是建立农易市场较合适的场所。 2．1．2项目周边店面租赁价格调查表 项目周围住宅店面的租金情况分析 位置租赁类别租金（元/月）备注侨兴街段沿街店面550-600此街店面以经营日常生活用品、饮食类产品为主建成路沿街店面500-550此街店面以经营服饰及休闲用品为主，店面装修较好，整体档次较高，锦绣兰亭、三信水仙花园小区中的业主是其主要的客源六一东路沿街店面600-650此街店面以经营食杂店为主，也有部分服装店。现临时市场设于此街的沿街街道（市场经营：蔬茶水果、肉类、海鲜类、干货等）2、项目周边店面95%用于租赁或自营，沿街店面租金在500-600元/月/坎（25-30㎡左右）。 3、项目往涵江旧城区，繁荣度高，人流汇聚、紧近绵绣兰亭、三信水仙花园小区，这二个小区将是市场消费者的重要来源。 第二节：项目基本情况 2.2.1 地块环境 ·地理位置：位于六一东路与侨兴路交汇处。 ·地 形：规则长方形地块。 ·地 貌：沿街市场。 本项目基本状况： 基本状况良 好适 中较 差地 点◎交 通◎配 套 度◎景 观 度◎繁 荣 度◎安 全 度◎ 第三节：项目SWOT分析 A、优势分析(Strength) 1、项目位于涵江老城区，区位繁华，配套齐全； 2、项目临近六一路，交通便利； 3、项目周边有大量的店面，各种业态齐全，整体市场繁华度高； 4、项目街道纵横，便于市民购物；且以居民房为主，市场消费能力强； 5、项目周边原来就有农贸市场，消费者对此区域的认知度较高； 6、本案目前尚未动工，规划可塑性较强，为本案的高品质打下良好的基础； B、劣势分析(Weakness) 1、项目周边业态虽然较为齐全，但缺少规模，整体市场较为混乱； 2、项目区域卫生、环境等较差，给人脏、乱的感觉，不利于项目品质的提升； 3、项目周边以自建房为主，整体居民素质有待进一步提高，经济实力一般；整体消费水平不是非常高； C、项目机会点分析(Opportunity) 1、通过独特的市场差异化定位及较完美规划，塑造本案独特的产品魅力，从而抢占市场的最大份额； 2、本案处于规划设计阶段，可塑性较强； 3、项目周边本区内无其它同类市场，同类产品竞争程度较低； 4、项目邻近三信水乡花园、锦绣兰亭，大大增加了项目消费群体和消费能力； 5、周边众多的消费人流无疑将给本案的销售带来巨大的促进作用； D、项目威胁点分析(Threat) 1、市场容量风险 项目经过改造后市场容量较原来市场容量增大，仅仅依靠老业户很难消化项目目前的容量，而引入新的业种又存在与周边强势商圈竞争、与原存量市场兼容等一系列问题。 2、市场销售风险 本项目卖的是市场摊位，对销售而言是巨大考验，一旦业户支付意愿或支付能力不足，愿租不愿买，就有可能形成销售上的风险。 3、