江苏连云港东亚小的镇整合营销策划方案.ppt

[美 ]规划专家*景观建筑师 A.波特菲尔德 ;关于新市镇——;新市镇，顾名思义指的是在原有的市区之外兴建起的新的城市区。从1973年推行新市镇计划以来，香港在30年间先后兴建了9个新市镇：荃湾、沙田、屯门、元朗、粉岭/上水、大埔、将军澳、天水围和东涌。漫步于新市镇，那“成群结队”的四五十层的居民大厦，那布局合理的商业、医疗、教育、文化娱乐设施，令人不禁发出惊叹。入夜，凭海临风的万家灯火，更是让人忍不住去追溯新市镇的成功之道。要知道，30年前，这些地方，有的是旧式的集镇、村落，有的是支离破碎的稻田，有的是灌木丛生的荒坡，有的是随潮隐现的滩淤，如今却变成了数百万香港人生活、工作的乐园；30年前，新市镇起步之初，香港的总人口是400多万，如今是670万左右，30年间香港新增了260万人口，而新市镇所在地区的居民由30年前的50万增加到现在的300多万，差不多也增加了260万，两个几乎相同的数字，无疑说明一个事实：30年间香港的新增人口，并没有增加原有市区的稠密度，而全都被不断兴建的新市镇“消化”掉了。;居住郊区化？郊区城市化？ 抛开这个问题我们冷静的来审视连云港项目——东亚小镇：连云港卫星镇的定位、以后更大规模、更多类型的发展空间和街区价值……我们完全有理由相信，我们在建造一个社区的同时，更是从一种历史的高度和意义上来营造一个真正的生活街区。;我们不敢说，东亚小镇能否为我们在连云港市实现“新市镇”计划实现跨越式的飞跃，但最少我们知道，东亚小镇的成功必将为我们郊区化开发续写里程碑式的一笔， 因为……;东亚 不仅仅是在打造一座城，更应该是打造一片江山！;让我们开启这一场江山的征战……;胸怀江山，大隐人家！;第一回合： 市场研判;第一回合  市场研判;《孙子兵法》：“名君贤将，所以动而制人，成功出于众者，先知也”。先知先觉是领导者，后知后觉是追随者，不知不觉是淘汰者。故此，一场战争的成败，首要条件要清醒地知道形势发生了什么变化，问题在哪里，危机在哪里。了解了敌军之底细，方能攻其不备，出奇制胜！;;;一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示;本项目开发时正处于新浦区市场的发展提速期，市场整体开发量激增，市场发展将更加趋于饱和，市场竞争压力凸现；;项目所在区域未来的发展规划方向短期内没有提上连云港重点发展规划范围;就本项开发时机分析，项目入市时，片区整体面貌将不会有彻底的改观，相关配套尤其是交通、教育配套的发展仍然显示出滞后的特点；;;一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示;一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示;2008-2009年，新浦住宅物业价格大幅上涨10.20％，高于其他城市整体价格涨幅水平。;区域发展的日益成熟，增强了片区的吸引力，发掘了片区的物业价值； 08年捂盘销售直接击破了原有的刚性需求； 随着市区土地的日渐稀有，本片区承接了市区地产发展的功能与任务，成为了市区客户置业的瞩目焦点； 市场低估了本片区物业的真实价值，低估了置业者的真正购买能力；;目前整体市场供销两旺； 市场销售以中档物业为主； 高档物业逐步为市场接受； 销售的物业类型主要以小高层、多层为主； 销售状况普遍较为理想； 畅销户型面积浮动范围较大； 中大户型的销售状况呈现两级分化；;;新 浦 片 区;二、本项目未来竞争分析;总结;; 比较内容 客户分类;;超过80％的潜在购买客户年龄介于26-42岁之间;认筹客户购房目的分析;认筹客户购房配套需求分析;东亚小镇未来认筹客户的详细分析（主线）;;其它高档住宅购买客户（补充）;本项目片区所处市场处于发展期，周围配套比较匮乏，且本项目类型较为单一，市场高档物业较为缺乏，南边中低档物业仍然是市场的主流。交通、配套、教育仍然是片区发展的一个瓶颈。 从片区南边中低档物业的销售情况来看，均取得了良好的销售业绩，表明连云港市场正在走向规范。; 从片区中高档物业的价格水平来看，最畅销的低密度住宅4500元价格区间内，具有较大的市场空间； 从片区地产发展的特征分析，1－2年内片区内高档物业的供应量增长较为缓慢； 东亚未来在浦南镇片区的开发地位将得到巩固。;地产市场的杠杆作用使得市区客户置业中高档产品成为大势所趋，这部分客户经济能力强，对高品质物业的需求较强； 片区内经济规划发展以及片区知名度的提升，将成为能否为片区中高档产品带来源源不断消费群体的决定保证； 如果项目能够有效解决交通、配套和教育，本项目的瓶颈问题，将会取得更加理想回报！ ;第一回合： 市场研判;第二回合  定位延