江苏苏州亿城左岸的香颂项目整体营销执行报告.pptVIP

;《左岸香颂》 开场 主演：江苏亿城;《左岸香颂》时代;《左岸香颂》时代;《左岸香颂》时代;;一级土地市场;一级土地市场;竞得单位;二级房地产市场;二级房地产市场;新 增 量：643.44万方 去 化 量：384.68万方 供 求 比：1.67;二级房地产市场;二级房地产市场;市场存量先增后减，总体来看，后续供应量有限，而需求态势依旧紧张，因此在很大程度上导致市场存量逐渐缩减； 预计明年上半年初期整体存量将保持在较低水平，但是随着各项目的集中上市，下半年存量将达到较高水平。;苏州市商品住宅去化率走势图;苏州市商品住宅成交价格走势;园区商品住宅成交价格走势;房地产市场未来供应;房地产市场未来供应; 供需状态持续向好，但2010年供应量加大，需求减弱，未来竞争激烈 目前园区整体供应量基本保持稳定，但各项目待开发体量大，明年将集中爆发，未来竞争激烈； 需求量持续高位运行，大大消化了08-09年积累的市场需求，未来需求将逐渐减弱； 价格持续攀升，居高难下，溢价空间增大但同时也酝酿了市场风险 近期一级土地市场的火爆必将有力推动二级市场终端产品价格的进一步上升； 供需状态良好，开发商信心大大增强，促使其仍将会在短期内大幅上调整体价格，价格持续攀升，居高难下。;关于目标;关于目标;关于目标;1、市场数据分析8#地块目标制定基本合理。 09年开发量的提高必将导致10年的供应量增加，竞争异常激烈。 2、产品是基础，策略是武器，价格是导向。 按目前状态来看，要完成850套的销售任务可实现全盘均价8000元/平方米， 但需要产品作基础，策略作武器，方能如愿以偿。 价格的高价位运行必将导致成交量的缩减，价格制定的合理性也将直接左右本案的成败。;竞争激烈，不知未来， 《左岸香颂》时代到来， 我们抓住市场时机， 我们制定销售策略， 我们加大宣传， 我们提高品质，;;;项目名称;;项目优势： 区位优势； 区域大盘，标杆项目； 大社区配套、完善； 质量口碑好，产品材质较优； 企业、项目形象较有品质感； 项目升值潜力较大； 首个移动社区，概念先进。;I主场 VS 本案;项目优势： 区域大盘，成熟大社区配套； 北大附幼，有一定优势教育资源； 首家光纤入户，概念先进。;九龙仓 VS 本案;未来竞争总结;项目名称;项目名称;入市时机选择;入市时机选择;价格策略;;主要竞争项目成交均价走势分析（单位：元/㎡）;主要策略： 沙发社区：集中引爆/小步快跑 太阳城：集中引爆/小步快跑 I主场：集中引爆 天地源水墨三十度： 集中引爆/小步快跑 白塘壹号：集中引爆/小步快跑; 主要策略： 沙发社区：开盘前一个月轰炸式营销 太阳城：开盘前一年细水长流 I主场：开盘前半年细水长流 天地源水墨三十度：开盘前半年年细水长流 白塘壹号：开盘前一年细水长流 ; 主要策略： 沙发社区：裸价出击(存单形式) 太阳城：300-500优惠（酒店卡） I主场：1-3%优惠（存单形式） 天地源水墨三十度：1-3 %优惠（存单形式） 白塘壹号：1-3 %优惠（存单形式）;难点： 1、高压线楼栋去化 2、高层大面积2房去化 3、产品均好，难树价格差异;推盘;目标分解;价格预判;;现状;项 目;标 杆;标 杆;标 杆;标 杆;标 杆;推 广;推 广;推 广;推 广;推 广;推 广;推 广;推 广;推 广;推 广;I;推 广;推 广;推 广;推 广;推 广;推 广;I;I;推 广;推 广;推 广;推 广;成交获知途径;从粗略的投入产出比得出，网络效果最佳，其次是老客户介绍，因此，左岸香颂可以加大网络宣传和老客户活动的投入。 另外，电视投入可以考虑减少。;沙发截止到现在总用推广费用：324万 未付款：56万 后期推广：50万 预计总推广费用：430万 预算：480万 节省：50万 有了沙发经验还不够， 沙发不等于左岸香颂 为什么？ 因为客户，因为产品，因为市场，因为推广;我们的客户是;Q : 这类人群下班以后经常做什么?;客户调研告诉我们他们的关键词;结论： 1、沙发的推广经验宝贵，网络要继续加大，减少电视。其他媒体可适当调整。 2、左岸香颂客群质量相对提高，需要尝试新媒体。 3、沙发推广相对成功，但09年市场优越，左案香颂面临困难比沙发要大很多，推广需要付出更多。 4、左岸香颂的活动相比沙发活动要上一个台阶。;推 广;推 广