江西乐安景德镇金的瑜项目营销策划报告.docVIP

上海格联地产策划机构 细节决定成败，思路决定出路 景德镇金瑜项目营销策划报告 本报告重点为商业部分 前言 背景 我司深感荣幸有机会与贵司合作，并感谢贵司提供之宝贵资料，使我方对贵司项目有了一定的了解，为我司策划本项目成功奠定了坚实基础。 目的 我司将以素具之专业知识及累得的商业地产项目的策划经验，为贵司分析现今景德镇楼市的现状，并以商业零售市场为主；然后将针对贵司项目的特点，逐步提供一系列的策划及推广建议，务求协助贵司凭借周详而紧密的计划，成功为本项目完成策划、销售及招商工作。 一个项目要在市场上得到推广的成功，需经过多方面努力及细致的安排，如策划、形象包装、宣传策略、市场定位、装修标准、售后管理、商场今后的营运管理等工作，均需严谨地执行。 第一部分 景德镇目前楼市浅析 一、08年上半年小幅度爬升,楼市平稳过度 08年前三季度GDP：237.1亿元，同比增长15%。前9个月，全市居民消费价格总指数为106.9%，比前8个月降低了0.3个百分点，涨幅也低于全省平均水平。08年，一至六月份全市房地产开发投资完成约12亿元，比上年同期增长85.6%；商品房施工面积完成约256万平方米，比上年同期增长30%，商品房竣工面积约10万平方米,，比上年同期下降38%，商品房销售面积约30万平方米，比上年同期下降2.52%；商品房空置面积23.18万平方米，比上年同期下降46.8%。商品住房价格上升较快，达到每平方米2100元至2300元之间。价格上扬，基本上是土地出让金，建筑材料费用同步上升的因素。总体上观察，08年一至六月份，全市住房价格约有每平方米30至50元的小幅爬坡，基本上保持了房价的平稳状态。 二、08年下半年多层唱主角，降价打折成楼市主流 本市08年房地产投资总额23.08亿元，施工面积278万㎡,新开工面积53万㎡，其中住宅49万㎡，商业4万㎡。全年销售56万㎡，住宅48万㎡，商业8万㎡。全年销售总额13亿，住宅9.7亿，商业3.3亿。 受宏观经济和全国楼市影响，再加上7、8月份楼市淡季的因素，7月份楼市成交惨淡，各楼盘成交量均有大幅度的委琐。随着9月、10月楼市黄金交易期的到来，各在销楼盘欲搭乘楼市黄金期这个未班车，纷纷推出降价优惠活动。主要如下： 金桂园 销售活动：9月18日售卡，9月25日开盘，开盘当天30000定金冲抵36000购房款，另有98、99折扣优惠。成交价格在2600左右。 楼盘点评：推出依托周边成熟的生活配套，打造宜居的多层房，吸引了楼盘周边的居民认购，开盘当天有20余组客户签约定房。但由于其实际业务能力的薄弱，在后期业绩惨淡。 莱顿风情二期 销售活动：开盘10栋多层房源推出，销售策略上在景德镇首次推出2万低首付概念，客户签约只交纳10%的首付款，余款与开发商签定协议分两年付清。成交价格2300元每平方米。 楼盘点评：尽管莱顿风情相对于其他楼盘来说地段和生活配套相对不利，但随着社区景观的逐步完善，随着一期的交房，二期主打园林特色，再加之我司强大的执行能力与策划能力，与锦龙联手推出“2万低首付概念”，贯彻了其原来的“慢城主义的概念”，开盘当日成交量100余套。开盘后又推出3年免息贷款装修计划和免除购房相关手续等多种销售利好消息，掀起了08年景德镇楼市的销售热潮。在岁末的晚报搞的团购中取得非常显著的成绩。此项目有许多方面值得我们借鉴的。 尚东国际 销售活动：10月1日正式开盘，1998元起价，楼盘成交均价在2300元左右，客户享受98、99折优惠。据悉，开盘当日除检察院团购客户成交30余套，客户成交量不足5套，销售业绩并不理想。 楼盘点评：作为景德镇首个超百万的国际大盘，项目规划以高层为主，配套了近8万平米的社区商业，社区规划生活配套比较完善，但由于景龙大道并未完全通车，楼盘地处城市边缘地带，周边生活配套缺乏，而且其聘请了南昌代理公司的执行与策划能力的不专业，在楼盘封顶前并未投放任何形式广告，仓促开盘，该地段并不被客户接纳，销售走势困难。目前代理公司已撤场，由其的主管与经理留下为甲方服务。后期大幅打折后，在春节前取得了一定在业绩。 瓷都国际华城 销售活动：二期至8月份开盘以来，主打75平米投资小户型，以二中学校等教育配套为广告诉求，吸引部分投资客用户争先认购，开盘当天销售业绩良好，推出的200余套房源仅剩两栋70平米的小户型和顶层复式楼，11月份，配合同一集团楼盘莱顿风情的销售，推出1850元/平米顶层复式特价房，并提供3年免息贷款装修计划和免除购房相关手续等多种销售利好消息。目前仅剩下50多套住宅了，其原来的顶层复式已全部销售完毕。目前据说其工作重点在沿江的小高层。 楼盘点评： 瓷都国际华城二期广告诉求主打教育配套，强调其地段与外部配套环境的优质，升华了楼盘的卖点，重新合理调整了价格体系，再加上推出新