江苏连云港港城蓝的天项目市场定位.ppt

连云港 港城蓝天商业部分营销策划报告; 报告目录;第一部分 市场研究 第二部分 项目分析 第三部分 项目定位产品分割强化建议 第四部分 项目销售招商策略 第五部分 企划深度塑造及推广策略;区域宏观现状—三线城市重点区域的基本宏观面，正处于快速发展阶段。但因其与港城其他区域距离较远、相对分离的版块特性，使其区域基本面及发展轨迹又具备一定的独特性。旅游资源吸引外部消费，而因其地理原因自身在生活娱乐及部分购物消费方面相对又自成体系。;区域商业研判;区域商业地产发展趋势—城市化进程的进一步发展，促使中心商业加快向周边版块扩张，尤其向项目所在的城西区政府版块发展。;区域业态现状论述—;休闲娱乐业－目前城区目前已形成两大休闲餐饮集中地。第一是中华路休闲餐饮娱乐街，以中高档消费为主，目前基本无上佳扩容铺位；第二是项目西侧成熟西园路餐饮休闲街，以中低档消费为主，目前正处于扩张升级阶段。家居家装行业－目前连云区已形成八一装饰城、中华路装饰城等家居、家装市场，但品牌商家的数量及品牌等级，仍难以满足现代及中高端消费需求。主题化，品牌化的家居商业市场存在空白点，更具吸引力的、迎合城市现代消费需求的家居主题中高档卖场已呼之欲出。;品牌商家资源现状 ;区域商业地产竞争现状;区域未来商业供应量预估;第一部分 市场研究 第二部分 项目分析 第三部分 项目定位及产品分割强化建议 第四部分 项目销售招商策略 第五部分 企划深度塑造及推广策略 ;　项目基本概况;　项目分析——对于项目版块及地段的分析;黄金潜力版块，连云区独一无二，前景不可限量;　项目分析——对于项目规划及物业结构的分析;物业结构：由于转换层的缺失，现有物业结构存在较大问题，尤其在块状商业方面，无论是在通路设置还是在单体分割上，产品都存在着很大的问题，不利于人流的导入和商业的动线设置，对项目的业态定位在一定层面上也设置了限制。 ;结论及深度思考;;　项目核心竞争力——3大核心价值点;　项目销售的难点与关键点：;项目销售的问题点： （1）中山西路块状商业抢占首发、及凭借地段利好，较其他项目具备优势。同时由于物业分割销售，如何对单价、总价进行控制？投资客与自营客的比例及回报的问题如何解决？后期经营管理模式如何建立？得房率低的问题如何解决？在项目地段及物业结构限制的前提下，项目业态如何定位及明确业态布局？ （2）北街西园路1楼，如何借势成熟西园路，提升价值形象，刺激投资市场？ （3）项目应当以怎样的一个整体形象面市，创造独特销售主张，实现项目卖点的最大化突显及市场冲击力，并从激烈的市场竞争中脱颖而出？ （4）在区域商业地产市场处于观望状态，而项目急需启动的情况下，项目营销运作如何迅速炒热市场，实现顺利大卖？;项目SWOT分析;第一部分 市场研究 第二部分 项目分析 第三部分 项目定位产品分割强化建议 第四部分 项目销售招商策略 第五部分 企划深度塑造及推广策略;项目定位及推广原则：扬长避短，充分利用项目3大价值点，树立独特个性 ;;项目功能定位;项目业态细分定位;商业位置;项目业态布局及分割建议（见图纸）;投 资 客;第一部分 市场研究 第二部分 项目分析 第三部分 项目定位产品分割强化建议 第四部分 项目销售招商策略 第五部分 企划深度塑造及推广策略;租售原则： 立足销售，全案去化，迅速回笼资金。 市场原则： 定向行销，因势制导，灵活变通，主力店突破，次主力店及散户跟随性原则。 行业集聚去化，对于家具家装、休闲娱乐、餐饮三大业态行业行销，集中去化。 价格原则： 让利于大户，让利于经营户，让利于首批购铺者，全案的行销过程是一个价值升值的过程。 根据物业形态拉大价差，总价控制，单价平稳拨高，以迅速去化为第一目标。;租售关系及销售模式 第一种主要方案: 全部出售;项目名称;价格策略;类别;客源定向;项目名称;招商策略;本地客户;推案分期;第一波开盘前：9月初——10月初 主力店先行，重点针对大型餐饮、休闲娱乐两大业态定向行销，争取于10月初落定意向合作，为下步销售方案的制定奠定方向。 同时定向针对家居、家装行业行销，主要目标为品牌商家。 售楼处浅度蓄水全面开展。 第一波：10月初——11月中旬 10月中旬完成大型餐饮、休闲娱乐两大业态的合作意向书签定。 深入进行家居、家装品牌商家的的线下洽谈工作。 重点针对西园路1+2F生活配套商铺及中山西路东侧1层商铺、主体块状商业1层内铺及二层全部深度蓄水，发售VIP卡，并于10月28日开盘。;第二波：11月中旬——2月初 公开北侧商业街、主体块状商业1层外部商铺及