沈阳农业高新区辉的山畜牧场二洼社区土地使用权资产抵押价值评估.docVIP

PAGE  [键入文字] [键入文字] 土 地 估 价 技 术 报 告 项目名称：沈阳农业高新开发建设有限公司(32号地)土地使用权资产抵押价值评估(沈阳农业高新区辉山畜牧场二洼社区) 受托估价单位：辽宁 房地产估价有限责任公司 委托估价单位：沈阳农业高新开发建设有限公司 土地估价报告编号： 土地估价技术报告编号： 提交估价报告日期：二○○四年三月十日 土 地 估 价 技 术 报 告 第一部分 总 述 估价项目名称 沈阳农业高新开发建设有限公司(32号地)土地使用权资产抵押价值评估(沈阳农业高新区辉山畜牧场二洼社区) 二、委托估价方 委托单位：沈阳农业高新开发建设有限公司 单位地址:沈阳农业高新区 法定代表人: 联系人: 联系电话: 三、受托估价方 受托机构:辽宁 房地产估价有限责任公司 机构地址:沈阳市 号 估价机构资质级别:省内执业 资格证书号: 法定代表人: 联 系 人： 联系电话: 邮政编码： 四、估价目的 为沈阳农业高新开发建设有限公司办理抵押贷款提供价值参考依据。拟抵押宗地位于沈阳农业高新区辉山畜牧场二洼社区(32号土地)，登记用途为工业用地，宗地面积为16,522.70平方米，取得方式为出让。 五、估价依据 1、《中华人民共和国土地管理法》； 2、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年国务院令第55号）； 3、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 4、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(中华人民共和国国家标准ＧＢ／Ｔ１８５０８－２００１)； 5、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(中华人民共和国国家标准ＧＢ／Ｔ１８５０7－２００１)； 6、辽宁省实施《中华人民共和国土地管理法》办法； 7、沈阳市基准地价测算成果； 8、沈阳农业高新区管委会文件《关于印发沈阳农业高新区土地级别、基准地价和出让金、租金标准的通知》(沈农开发［2003］4号)； 9、委托估价方提供的相关资料； 10、估价人员实地勘察、调查收集的有关材料。 六、估价期日 2004年3月8日 七、估价日期 2004年3月6日至2004年3月10日 八、地价定义 在本次估价基准日估价对??是出让土地使用权，土地取得时间为2003年11月10日（土地使用权证发放日），终止时间为2053年10月30日，使用年期为50年。土地所有权属于国家，土地使用权属于沈阳农业高新开发建设有限公司。估价对象登记的用途为工业，因此本报告中设定估价对象的用途为工业用地。 在本次估价基准日，估价对象实际的开发程度已经达到宗地外“六通”（即通上水、通下水、通电、通暖、通讯、通路），宗地内达到场地平整。在本次估价基准日，占用的土地已取得土地使用权证，待估宗地总面积为16,522.70平方米。因该地取得后要重新规划利用，故地上建筑物不在此次评估范围内。 综上所述，本次估价对象的价格定义为：在估价基准日，估价对象为有偿土地使用权的状态，设定土地开发程度为宗地外“六通”（即通上水、通下水、通电、通暖、通讯、通路），宗地内达到场地平整，作为工业用地未来49.65年的国有土地使用权价格。 九、估价结果 经估价人员现场勘查和当地土地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价期日设定的用途、使用年限和开发程度条件下的土地使用权价格为： 单位地价:221元/平方米 评估宗地总面积：16,522.70平方米 评估宗地总地价：365.15万元(取整) 总地价大写： = 3651500 \* CHINESENUM2 叁佰陆拾伍万壹仟伍佰元（人民币） 估价结果详见附表1《土地估价结果一览表》 十、需要特殊说明的事项 1、估价的前提条件和假设条件 （1）委托方合法取得土地使用权，委托方提供的《国有土地使用证》为其使用估价对象的有效凭证。 （2）估价对象作为工业用地得到最有效的利用，能产生相应的社会效益和经济效益。 （3）地产市场为公平、公开的自愿市场。 （4）土地使用者合法取得土地使用权，并支付有关税费。 （5）设定估价对象的土地开发程度为红线外“六通”、红线内“五通”，场地平整。 （6）委托方提供的资料准确性及合法性由委托方负责。 2、估价结果和估价报告的使用 （1）“土地估价报告”仅供委托方为本次报告所列明的目的使用，未经估价单位书面同意，本报告的全部或部分内容不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位或个人提供，报告的全部或部分内容未经许可不可发表与任何公开媒体上。“土地估价技术报告”仅供估价机构存档，委托方向土地管理部门上报评估结果，以及估价机构应估价主管部门审核估价工作之需使用，土地估价技术报告不提供给委托方。 （2）本评估报告的有效期为一年，即从2004年