沈阳博士地产道义的项目营销策略报告.docVIP

泰盈·决策资源集团 PAGE 2 地址：沈阳市沈河区小西路87号甲东大智慧大厦1303室 电话：024传真：024 邮编：110002 前言 承蒙贵公司信任我司，予以进行“博士花园”项目的初步营销推广策划工作。为了最大程度上实现本项目的利润，同时保证本策划方案应具备的市场客观性，我公司特地进行了较为深入的市场及项目分析，目的是明确本项目的市场方向，把握本项目的传播原则，确定本项目的操作方式，尽可能地避免策划失误。 本策划提案旨在为“博士花园”项目的市场定位及市场营销推广进行策略性规划与分析，并从中寻找出最佳的入市手法。 “博士花园”项目从营销方向来看，属于市场已售类型项目，同类型项目的销售市场反映较为理想。但由于整体反馈区域还是局限在沈阳南部地区，因而，在我司对“博士花园”项目进行现场勘察以后认为，“博士花园”目前在市场中并未牢固的树立起高素质的“博士居住区”的概念及地位，项目整体的知名度不强，因而也就造成了目前销售区域的局限性。所以，我们将在报告中通过对项目整体策略的思考，运用前瞻性的眼光，分别从项目整体的产品力策略、市场力策略、销售力策略等三个不同的营销层面进行剖析，以此作为本项目整体营销推广的讨论基础和实施指导。同时，我司将会在本次提案通过以后，进而进一步针对营销及推广策略制定下一步计划，并在项目营销的不同阶段，综合市场的反馈信息及变化，对项目的总体策划方案进行调整完善，向贵公司提交阶段性工作分类报告。 值得提出的是任何策略的制定与执行均需要代理商与开发商以及其它相关专业公司的理解与配合，才能得以顺利实施。我司针对“博士花园”项目所进行的相关工作及策略制定均是建立在对市场及项目进行深入分析之后的结论，并就我方思路与贵公司达成共识，来共同指导执行“博士花园”的市场营销推广工作。在此，我司期望本项目的各合作方能够本着客观积极的原则，共同作好“博士花园”的市场营销推广工作，并预祝本项目开发及合作圆满成功！ 第一部份、市场分析 一、宏观房地产市场分析 全国房地产市场形势今年均有所降温 受政府政策对全国房地产市场的调控，今年全国各大城市房地产市场均受到了较大的影响，政策的本身主要针对房产投资过大以及房价飞速增长等现象，并出台了多种调控手段，受影响较大的尤其是房价始终居高不下的上海及周边城市，其房产销售达到了近年来的低谷。就上海市来讲，其五一期间上海全市房地产成交套数仅达到400套，由此也可以看出，政府的调控政策也达到了预期的目的。但从整体调控政策来看，其也可以有效规范房地产市场，并逐渐显现出市场中最真实的需求。 政府调控房价最具影响的政策分析如下： 为控制炒房现象，政府将对住房交易实行新政 自２００５年６月１日起，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 调控房价8项新政出台 国务院办公厅近日发出通知，转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，意见分为8个部分，分别是：“强化规划调控，改善住房供应结构”“加大土地供应调控力度，严格土地管理”“调整住房转让缓解营业税政策，严格税收征管”“加强房地产信贷管理，防范金融风险”“明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费”“加强经济适用住房建设，完善联组住房制度”“切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为”和“加强市场监测，完善市场信息披露制度”。 央行房贷新政意图房地产市场降温 2005年3月16日央行网站上贴出公告，央行决定，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率5.51%水平，比现行优惠利率5.31%上升0.20个百分点。二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，商业银行根据各地房地产价格涨幅自行确定。同时，金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由现行年利率1.62%下调到0.99%，法定准备金存款利率维持1.89%不变。 以上各项政策的实施，不但使房地产投资者放缓了投资脚步，甚至逐渐退出了投资市场，并从大环境上对房地产开发的影响起到了深远的作用，政策的持续实施也将使房地产真实的需求不断透明化。 二、沈阳房地产市场分析 房地产投资占固定资产投资比重逐步提高，发展空间仍然巨大 沈阳房地产开发投资额保持了持续快速增长。虽然1999-2001年增长率持续走低，但增长率仍然保持在20%以上。2002年以来，房地产投资速度迅速回升，2002年达到48.60%，2003年这一