深圳市三阳路营销的推广.docVIP

三阳路项目营销推广部分 一、总体营销策略 我司观点： 利用项目优势，结合江岸区市场特色，总体上先启动江岸区域战场，利用地段+产品理念的影响力借市场利好之势以茧见蚕的方式引导市场销售；再借武汉江岸区大盘销势头以脉冲式策略进攻整个武汉市场战场，进一步销售，以项目影响推进金发品牌。 （一）目标客户群细分 1、目标客户群体区域定位 □主力目标客户来自红色区域（东西至黄浦大道、江汉路；南北至解放大道、沿江大道） □次级目标客户分布区向北延伸至建设大道，即蓝色区域。 理由： ○中心普通住宅物业有别于近郊大盘、中心豪宅、别墅、投资物业、经济适用房，辐射区域具有内敛性。 ○中心区域“守土情结”强化了区域内客户的就近置业特征。 ○三阳路周边区域为高人口密度的老城区，市场容量巨大。 2、目标客户群体职业结构定位 □项目周边市级行政事业单位集中，公务员及相关人员集中。 □项目属于中心老城区，旧城改造频繁。 3、目标客户置业目的定位 □自住型客户是项目主流客户，但是客户分类中“为家人购买”的比重上升。 □投资型客户处于稳定水平，未显示明显萎缩。 4、目标客户群体购买力定位 □40万总价已经成为中心置业的最大门槛，限制了户型面积的扩大。 □40—60万中心区物业主流总价区间的承受力比重上升到25%，充分显示了客户的置业行为趋向理性，并能把握市场行情。 （二）项目卖点整合 地段：崛起中的新中心区/轨道交通枢纽/市政配套、生活配套、教育配套、医疗配套齐全 产品：汉口市中心大盘/精装修酒店式公寓/酒店投资品 发展：区域集中开发/新天地强势提升商业价值/轨道交通 我司建议： 项目符号化价值圈 中原建议在最大程度上将项目进行符号化，来形成项目的符号化价值圈，从而进一步吻合目标客户群的生活形态及MIMA所提倡的品牌+符号+创意的生活方式，为项目制造更多的卖点。 中原建议将项目所有价值点都进行符号化的LOGO设定，如：国际口岸、景观等，然后将它们统归在MIMA的大概念下，从而形成项目的符号化价值圈。 3.入市时机分析与选择 从工程进度方面：预计9月底可以完成各类展示空间 从项目售卖条件：预计9月底可以拿到预售证，十月可正式售卖 从市场环境方面：深圳楼市素有“金九银十”之说，实践验证在6-8月楼市淡季 过后，每年九月都是旺销期开始，虽与本项目开售刚好吻合， 但同时也是市场竞争最为激烈的时期。从前面市场分析看，虽本项目无直接的竞争对手，但投资客户还是会在市场大热之际被分薄，所以提前入市蓄客更为重 从机会营销方面：房交会、五一黄金周 结 论：结合以上几个方面的综合考虑，中原建议开售时间为：10月1日 为了更好的营造项目之势，中原建议提前两个月入市蓄客，作前期积累。 入市时间：七月底八月初（择一吉日） 蓄客策略：指在项目未拿到预售许可证的情况下，借用“金地·家天下”的非营利性会员性的会员式组织，为本项目开设“金地·家天下MIMA特区”体验活动，在项目咨询期间，凡有意购买本项目的客户只需在指定银行定期存入指定金额,即可凭回单在本项目换取金卡一张。凭卡可在本项目取得预售许可证后优先选房，并获得优先选房的各种优惠。 蓄客方式：巅峰国际式生活体验金卡——至尊客户专享 注：购房仅为金卡的服务内容之一，此卡为客户提供除购房外更多价值 金地MIMA提前鉴赏暨MIMA专享卡启动 客户光临接待中心 了解项目详细信息 了解MIMA专享金卡 去中行皇岗支行定存一万元三个月 持回单换领金卡 签署家天下申请 填写MIMA生活问卷（客户信息、基础资料、购房意向、MIMA测试） 领卡 4.整体推广节奏分析 我司认为推盘节奏应根据市场大势及市场竞争态势来进行针对性的制定。 因本项目直接竞争对手新长江置业规模较小，不足以营响项目的整个销售期，所以我们从市场大势的进行推售节奏分析。在现阶段房地产市场，政府政策成为左右市场最有力的风向标，因此中原根据后市可能出现的二种情况进行了不同的推售组合。 A、政府政策影响不大，项目开售时房地产市场市场仍然见好 B、政府政策影响较大，项目开售时房地产市场不容乐观 实现方法：有效的控制工程进度来调控取得预售许可证的时间，来实现既定的推售方式。 A、政府政策影响不大，项目开售时房地产市场市场仍然见好 我司认为推盘应遵循： 价值最大化! 压力最小化! A、政府政策影响不大，项目开售时房地产市场市场仍然见好 整体推盘节奏： A、政府政策影响不大，项目开售时房地产市场市场仍然见好 销售进度计划 8月初，诚