深圳市滨海京基天的涛轩项目营销策略案星彦.ppt

08年市场整体政策 客户形象定位 客户白描 客户白描 客户白描 A户型展示重点：私家电梯/宽生活尺度/享受式生活 B户型展示重点：超宽观景平台/私家花园/私家泳池 企业目标：本年9月发售，年底完成50％销售 营销重点：对应24套品质产品，找出24位尊贵客户 他们是那群高端人士 他们在那里？ 怎样才能以最高的效率找到他们？ B1/B2/B3/B4/B5：针对性推售策略 推广策略总纲 大众推广：树立形象 户外广告牌（截留＋吸引） 锁定往云海谷的必经之路 中心区等高收入人群集中地 大众推广：事件引发关注 小众推广：高效实销 小众推广：老客户新挖掘 小众推广：上门直销 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 4样板房展示【尊享服务全呈现】 体验尊贵感，五星级服务团队专享 样板房提供五星级服务团队，包括保安，房间服务生，管家，专业财务人员，专业保洁人员，让客户体验未来入住后的服务。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 3、价格目标 成就传奇 营销增值 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 星彦价格定位模型 价格定位 推导原则 项目档次定位 企业经营目标 物业价值增长预估 城市价值递增幅度 项目价格竞争策略 未来同类产品供应预估 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 价格制订策略：制订完善合理、具备市场竞争力的价格策略 策略一：双重可比案例价格体系 策略二：点对点产品定价体系 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 从项目档次的角度： 本项目A户型档次接近天麓七区为参照，B户型以现售的天麓一区为参照物，因此分别取照两者作为类比对象； 项目面世时，直接遭遇梅沙湾、天琴湾三期销售，竞争对手采取何种价格策略尚未明确，为项目的价格定位造成一定影响； 具体到产品的竞争上，产品本身质素决定竞争激烈程度，本项目在规划指标上基本落后于竞争对手，但竞争对手在产品上可能逊于本项目； 开发商要求倾向于迅速回笼资金还是追求利润率，是项目价格策略的个重要考虑点； Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目名称 均价（元/平） 地段 环境 景观 密度 规划 产品 配套 安静度 品牌 合计 权重 10 15 15 10 10 10 10 10 10 100 天麓7区 70000 10 15 12 8 9 7 7 10 10 88 100% 本项目 60455 8 12 10 6 8 7 8 8 9 76 ----- A户型建议 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目名称 均价（元/平） 地段 环境 景观 密度 规划 产品 配套 安静度 品牌 合计 权重 10 15 15 10 10 10 10 10 10 100 天麓1区 140000 10 15 15 10 8 8 7 10 10 93 100% 本项目 120430 8 12 10 7 9 9 8 8 9 80 ----- B户型建议 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011