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桃源居首府二期 开盘总结 目 录 一、 项目概况 3 1. 开发团队 3 2. 基本数据 3 3. 项目位置图及楼栋分布图 4 4. 推售户型配比 5 二、 销售情况分析 5 1. 整体销售情况 5 2. 价格分析 6 3. 销售小结 6 三、 开盘流程 8 1. 选房流程平面图（首府营销中心） 8 2. 开盘流程及分析（亮点、问题） 8 四、 客户分析 9 五、 总体评价 12 1. 对于项目的评价 12 2. 对于开盘相关安排的评价 12 （1） 开盘地点 12 （2） 价格策略（含优惠折扣） 12 （3） 开盘流线组织 12 （4） 销售氛围营造 13 附： 桃源居首府二期户型情况及活动情况 14 1. 户型分析 14 2. 关键营销节点回顾 15 3. 现场流程照片 15 项目概况 开发团队 投资商 桃源居集团 发 展 商 深圳航空城（东部）实业有限公司南京建工集团有限公司 贝尔高林国际(香港)有限公司世外桃源物业管理（深圳）有限公司深圳航空城（东部）实业有限公司深圳中原地产宝安桃源居五路与汇江一路交汇处占地面积:建筑面积: 84601.56 推售户型配比 户型 分布栋数 面积区间 套数 套数比例 两房 1 83-92 207 46% 三房（拼合） 2 130-139 29 6% 四房（拼合） 3、5 142-147 132 29% 2 139-145 52 11% 五房（拼合） 3 169-171 36 8% 合计 456 100% 销售情况分析 整体销售情况 共推出456套（拼后），截至6月5日12：40，现场销控显示已售230套（拼后），销售率为51%。其中，83-92平销售97套，销售率为47%；130-139平销售17套，销售率为59%；142-147平销售92套，销售率为50%；169-171平销售24套，销售率为67%。 价格分析 价格分布（以下价格为折后价格）： 毛坯发售，总体均价约15000元/平米； 本次推出1，2，3，5栋单位。6，7栋此次未拿预售证，预计将转现售； 分户型均价 户型 面积 区间 分布 栋数 套数 套数比例 均价 两房 83-86 1 207 46% 15300元/㎡ 三房（拼合） 130-139 2 29 6% 15000元/㎡ 四房（拼合） 142-147 3、5 132 29% 14000元/㎡ 139-145 2 52 11% 15000元/㎡ 五房（拼合） 169-171 3 36 8% 15000元/㎡ 合计 　 456 100% 　 折扣： 诚意客户：前期缴纳5万元诚意金客户享99折优惠 无其他优惠 销售小结 2栋整体消化较好，139-145㎡拼合4房由于南北通透，视野开阔走量最好，52套，销售率为100%， 130-132㎡的拼合三房为仅有三房，销售17套，去化率51% 原因：2栋周边不受道路影响，且视线不受遮挡，四房产品多南北通透，或纯南向，通风采光佳，户型方正实用，价格与其他单位相差不大。三房单位入户花园及工人房均为异形，厨房过小，互相略有缺陷，走量一般 1栋整体全部为90平米左右两房，供应量相对较大，绝对值走量较多，消化率47% 原因：90平米左右两房，赠送率高，总价相对较低，单价差距不大，但邻广深高速，噪音影响较大，且为走廊式，2单元公用1个电梯间，档次感较差，虽然赠送率较高，但不实用，使用率不高 3、5栋142-147㎡拼合4房销售较差，去化40套，消化率30%，速度较慢 原因：户型为大户型，全部为东西朝向，书房在主卧内，少了一个阳台。但由于其离广深高速最近，并且靠近密密麻麻的高压线，加之大部分产品采光极差，虽有价格优势，但对客户不构成太大吸引力 开盘流程 选房流程平面图（首府营销中心） 2. 开盘流程及分析（亮点、问题） 1. 客户概况 ? 本次开盘到场客户约350批； ? 客户来源以宝安区本地客（西乡，老城）为主，部分南山、福田客户； ? 客户购买目的主要为自住，以首改为主； ? 平均年龄在27-40岁之间，有一定的购买能力，对户型、配套、教育资源等有较高要求； ? 客户购买的关键因素为限价令下的价格低于预期和一期产品，其次是大社区生活氛围； 2. 客户选房节奏 ? 上午8：00开始选房，每5个号为1组，平均每组选房时间为2分钟。11：30开始选房速度加快，平均每组选房时间约1分钟；12：40选房等候区已无客户等候。 3. 客户访谈 成交客户： ? 客户一：吴先生，约38岁，有1女。公明私营企业高层管理者，住在石岩。首次在深圳置业，购买3栋1单元603和604（双拼），成交单价14900元/㎡。认为限价