深圳湖滨假营销推的广方案.docVIP

湖滨假日·YOHO营销推广方案 深圳道一地产顾问有限公司 2008年06月23日 第二部分：项目营销执行 项目入市时机 入市前需准备的条件 C地块宣传物料（折页）准备到位 C地块工地围墙包装完成 户型模型准备到位 考虑项目整体推售节奏及工程进度，项目自入市推广至开盘发售，集中推广是时间不宜超过2个月 入市时机选择 考虑到项目工程进度上，以及天气情况，6、7、8月天气较为炎热，不利于项目开盘热销，因此，建议项目在 9月初开盘，初步拟定2008年9月06日（六）开盘。 考虑到项目营销推广的持续性（目前项目媒体推广已经开始的广开始），在尽可能降低营销推广费用的基础上， 建议6、7、8月份选择推广成本相对较低、推广周期长的媒体方式，进行项目开盘前造势、预热。 项目入市切入点 以鲜明的主题定位，清晰的市场高品质形象为切入点。 湖滨区·投资型酒店式商务公寓 以蠡湖湖畔优美的、自然的居住环境为切入点 30万元起，在蠡湖安个家吧！ 湖滨路旅游休闲商业街的优美的景观和完善的商业配套 “湖滨假日”风情商业街上盖酒店式公寓 风情街上的YOHO工作家 投资升值为补充切入点 6500元/平米起，宜商宜住，抢占滨湖投资升值宝地。 推售策略 采用分层推售的方法。根据市场情况，确定销售节奏，并对可售房源进行销控，分层推出。每个销售阶段产品合 理搭配，保持热卖的持续性和供给的稀缺性。销控是灵活的，应根据时间进程、市场变化、客户需求等诸多因素 随时调整，以达到销售成功为目的。 较差位置的小户型在价低时消化，总体原则为“由下往上推”，即先推较低楼层产品，后期推出高楼层产品，但需保证推出的每一批都有好位置的小户型销售，每一次推盘都能形成抢铺热潮 考虑到项目本身为商业性质用地，在销售对居住类产品与办公类产品不做严格区分，即居住类产品与办公类产品同时推售，同时积累客户。 预留空间，适当的时候进行调价，制造涨价、升值的热销气氛。 重要时间节点规划 2008年06月1日―――――――项目前期形象广告出街 2008年08月02日（六）――――项目产品说明会 2008年08月09日（六）――――项目首批房源VIP认筹开始 2008年09月06日（日）――――项目首批房源解筹（开盘），公开发售 2008年10月中旬――――――― 项目第二批房源认筹 2008年11月中旬――――――项目第二批房源解筹 销售阶段性划分 销售工作采取分期推盘的策略，客户积累与工程进度紧密结合，部署推盘节奏、销售策略等工作，分阶段完成既定的销售任务，最终达到理想的销售业绩。项目整体销售阶段分两期推售，2008年上半年与下半年各推售一期，各个阶段细分为导入期、一期开盘强销期、二期蓄客期、二期开盘强销期、扫尾期五个阶段。第一期作为启动期，计划9月初推售；二期计划于11月份正式销售。 根据以上划分的销售阶段，制定各阶段营销目标。 项目形象导入期 此阶段通过大力度推广组合集中投放，前期树立项目形象，引起目标客群兴趣与期待，积累大量有效客户，为开盘做准备。 持续时间段 2008年6月1日－2008年08月01日 推广主题 湖滨街·投资型酒店式商务公寓 世界的湖滨，我的YOHO 核心营销策略 概念营销、感性媒体诉求为主线，树立项目市场形象 主要工作内容 项目产品说明会筹备 项目价格初步定位 媒体通路 形象导入期媒体推广目的，以提高项目知名度和树立市场形象为主，因此在媒体通路选择上，前阶段应选择覆盖面广、收视人群多、成本低、持续时间长的媒体；后期为配合项目认筹活动，适当选择报纸等实效性强的媒体形式。因此，建议选择以下媒体： 无锡移动电视：持续6个月以上 网络广告：热点楼盘公布，新闻类软文炒作 江南晚报（认筹活动开始前2周）：半版＋软文，每周一期 首批房源开盘蓄势期 作为本案启动期，进行持续全方位营销推广，制造强势登场气势，以集中覆盖式广告宣传方式，深化项目概念，在最短时间完成本案市场地位的塑造，在核心目标客群中实现产品知名度、产品形象及核心卖点广泛关注与认知，积聚人气，为后期实现开盘热销达好基础。 持续时间段 2008年8月02日－2008年9月05日 推广主题 世界的湖滨，我的YOHO 湖滨假日风情商业街上盖酒店式公寓/在湖滨假日YOHO，轻松生活 在蠡湖安个家 核心营销策略 项目产品说明会 项目认筹活动 主要工作内容 产品说明会活动工作 项目认筹工作 开盘前准备工作 价格表制定 媒体通路 项目开盘蓄势期媒体推广目的在于：深化项目概念，使客户认可本项目，因此在媒体通路选择上，应选 择强势品牌媒体及针对目标客户受众媒体，建议选择以下主要媒体： 无锡日报：半版，每隔一周一期 江南晚报:半版，每周一期 网络广告：热点楼盘公布，新闻类软文炒作 销售目标 全面展开项目认筹工作 首批房源