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深圳燕子山雅郡商的业项目营销策划方案
第二部分 销售策略 销售总体策略 销售模式建议 销售价格测算 销售区域界定 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 商业物业价格的制订受楼层、位置、临街面、区域等多种因素的制约，因所受影响不同，同层各区域呈现不一样的物业质素，要合理体现这种差异，就需要适当的定价标准来界定，一般将按照商业的楼层差、位置差、临街面差、临空面差、面积差、停车、交通、物业管理、发展商、综合因素差、营销策划的周密性等因素来制定具体的价格。 定价原则 从静态看，商业广场的定价一般由成本+利润决定，利润的多少视各方面因素而定，如发展商发展阶段，地产业大势等； 做为商品，商业物业价格应由市场决定； 从区域性看，决定商铺售价可考虑商业地段、环境、规模、交通、物业管理等因素； 从动态看商铺价格可考虑品牌效应和一定的发展潜力。 商业价格受诸多因素影响，各种因素影响作用力不同，均价的制定随市场变动而变动。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 厘定价格因素 采用不同的销售策略； 停车便利性及交通组织的便利性； 片区内租金水平； 片区未来发展潜力； 片区内物业销售价格比较； 同比项目销售价格的参照。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 参考项目综合系数评估表： 市场比较法测算商业售价——市场比较法 比较因素 整体区位 商业氛围 人流量 主力店 交通条件 发展商实力 规模主题 升值前景 合计 权重% 20 20 20 15 10 5 5 5 100% 可类比项目 东大街1期 18 17 17 14 8 3 4 4 85 世贸广场 18 17 18 14 8 4 4 4 87 港惠新天地 18 17 18 15 8 4 5 5 90 H市电子城 16 15 15 10 7 3 3 3 72 狐狸城 16 15 14 10 7 3 3 3 71 本项目 17 16 16 14 7 4 4 4 82 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 市场比较法测算商业售价——市场比较法 初步估算，项目1F街铺均价为23000元/㎡； 同理，可测算出项目内铺、2F/3F的销售均价格为： 大商业内铺均价15000元/㎡; 住宅裙楼街铺16000元/㎡ 4F街铺为：18000元/㎡; 2F均价为8000元/㎡， 3F均价为6000元/㎡。 指标 合计权重值% 一层销售均价 权重值比例 可类比权重 一层权重均价 可类比项目 东大街1期 85 26000 1.0366 30% 8085.48 世贸广场 87 24000 1.061 15% 3819.6 港惠新天地 90 40000 1.0976 15% 6585.6 H市电子城 72 16000 0.878 10% 1404.8 狐狸城 71 10000 0.8659 30% 2597.7 本项目 82 —— —— —— 22493.18 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 依据市场比较法两种手段综合判断，本项目销售均价初步判断为（具体测算过程见前期策划报告）： 1F内铺：15000元/㎡； 1F街铺：23000元/㎡； 2F：8000元/㎡； 3F：6000元/㎡。 4F：16000元/㎡（街铺）； 住宅裙楼商业：18000元/㎡ 左侧商业街铺：20000元/㎡。 本项目所测算售价反映了目前市场水平，预期销售额1.9亿，含返租金额。 注: 本价格方案为初步建议方案，价格主要依据周边项目的租金、售价与项目对比分析所得，未考虑项目自身条件。 实际销售价格将根据市场推广情况和客户
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