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策源收购评估上海的虹桥银都幢价格评估报告价格分析
虹桥银都C幢价格评估
地理位置：中山西路1001号/近安顺路
总建筑面积：21,474平方米
得房率：67%
总楼层：19层
总套数：147套
主力单元面积范围：85~235平方米
1．区域可比办公项目售价信息
项目名称 m2）（元/m2） （元/m2） 权重 本案项目 华闻国际 交通便捷度 0.30 1.00 1.02 景观因素 0.15 1.00 1 规模/物业组合 0.05 1.00 1.03 大厦硬件/规格 0.40 1.00 1.05 总体市场定位 0.10 1.00 1 得分 1.00 1.00 1.0275 现状售价
（元/M2） 23650 24300 通过比较确定，本案项目办公部分现状售价水平约为23650元/平方米；
考虑动态增长率，若本案项目二季度入市，售价可以获得6%左右的提升，达25100元/平方米。
2）.收益法评估
项目处于泛虹桥板块，周边入住办公客户主要由来自浙江等地的民营企业和虹桥商贸区部分客户的外迁，其租金水平可参照古北地区新落成的“古北财富”、“东瀛国际”等写字楼项目，约为$0.65元/平方米/天，按照区域每年6%的投资回报率计算：
项目收益法售价=$0.65*6.95*365/6%=27500元/平方米
对比收益法和市场比较法评估价格看，区域周边写字楼市场售价水平被低估，从长期看具有升值空间。
3）.本案现状售价定位
综合比较收益法价格和市场法价格，建议本案现状售价定位采用市场法水平，即25100元/平方米，理由如下：
从宏观上看，上海08年1~3月份写字楼整体市场呈现量价低位成交的特征，企业购买办公楼的预期受到宏观经济政策紧缩的影响较大，08年办公楼后市是否被看好尚未可知；
从区域内看，华闻国际尚剩余部分房源，预计售价和租金价格升幅和去化速度仍将保持低位水平，会影响区域办公楼整体市场价格提升；
从未来供应看，项目南侧14.2万平方米的中山国际广场三期仍在建设，对区域办公楼市场租金提升的带动效应尚不能有效显现。
B幢
华
闻
国
际
A幢
C幢
一、项目基本概况
二、办公部分售价评估
虹桥银都C幢价格评估
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