福建溆水明珠整体的营销推广策划报告.docVIP

溆水明珠整体营销推广策划报告 2007年月日 本营销策划方案主要解决的五大问题 项目所处市场竞争环境的综合分析，为项目各项计划的制定提供最有力的依据 科学制定项目总体战略开发行动方案，为项目的持续开发提供战略指导 挖掘、提练、升华项目的核心价值，塑造出溆水明珠的独特核心主题形象 统筹安排项目各期的营销工作计划，确保项目销售的有序进行 组建强有力的销售管理团队，确保项目销售业绩的提升，最大限度缩减开发周期  第一部分 市场研究部分 一、近期市场关注热点 1、城市建设变化 2004年溆浦城镇规划面积达20平方公里，城镇人口达20多万人； 为加快北区的开拓进程，新火车站搬迁、引进新华盛、大汉两大公司，投资近3亿元，城北新区开发也全面启动，为溆浦经济的发展增添了活力，也大大推进了溆浦城市化进程； 2006年溆浦县城镇化水平达到30%，比上年提高1.5个百分点；城市绿化率达到32%，比上年提高2个百分点；城市基础设施建设投资完成8000万元，同比增长60%；建筑业总产值完成1亿元，同比增长20%，增加值同比增长12%；房地产开发投资同比增长15%；重点工程建设投资同比增长30%溆浦县近期规划至2010年,人口规模为万人,用地规模为7.5KM2远期规划至2025年,人口规模为5万人,用地规模为13.5KM2县城的总体规划即将出台随着溆浦县火车站的北迁、邵怀高速公路溆浦连接线的建设以及城区防洪堤等重大项目对县城的形态布局已产生了重大影响，湖南大学设计研究院屈原大道的硬化以及两厢的开发建设、人民西路的开发建设、迎宾西路的开发建设、城中市场的扩建 城市化的进程加快了溆浦房地产的发展，目前各个项目风生水起，紧跟市场不断调整开发策略，以新老城区作为项目的划分区域，老城区的坤源雅居、桃源新村、溆江花园、大汉步行街倨着老城区的完善配套，人流地段优势成为本地客群的青睐产品，新区兆隆花园、在建的建材城、及本案的溆水明珠，借着政策的护航及即将进入新区市政府四套领导班子利好消息，加大了区域的竞争法码。 与本案形成竞争格局的项目主要为： 兆隆花园 大汉商业步行街 两个项目，它们的区域分布图如右图所示 竞争项目分析表 兆隆花园 是本案最大的竞争对手，占地面积54亩，商业面积有三万多平米，在本案前是受政府政策引导、支持，是大众所期望的项目楼盘，坐落在屈原大道和迎宾路的主干道上。与本案相邻。 ◎楼盘区位比较优越，于主干道屈原大道、迎宾路之首，紧邻火车站，交通十分畅便。 ◎相对其它楼盘品质和规划上有所创新和突破。 ◎商业占相当大的一个比例，因此在促销方案，比较注重本地实际性，商铺采用7%，返租三年以每年递增的形式。住宅采用低首付的形式、价格适中且比本案早开盘一期销售率已达百分之七十多，此案为湖南本地实力开发商，是购买群体一个重要的心理参数。 ◎其户型以三房两厅为主力，面积在87-136平米，总价8-15万之间，其客户以政府机关单位为主，户型利用率不高，设计不合理。 ◎筑为传统的预置板建筑，建筑单调呆板间距小，小区内景观规划环境一般。 ◎案场包装设计、营销措施请专业公司配合，但整体的宣传不够到位，售楼员水平一般。 因此对本案在销售上形成一定的冲击. 项目信息表 地理位置 屈原大道与迎宾路交汇处 电话 335999 发展商 怀化友成集团 代理商 大盛公司 占地面积 54亩 建筑面积 10万平米 商业面积 3万米 车位数 待定 容积率 2.78 绿化率 40％ 实用率 配套设施 小区内有幼儿园，休闲广场，商业步行街 总户数 一期为210户 工程现状 一期已封顶，二期筹备 物业管理 待定 管理费 待定 开盘日期 封顶日期 2006 入伙时间 07.06.30 交楼标准 毛坯房 项目类型 综合 装修套餐 无 主力客户 本地乡镇与机关单位 主力户型 三房二厅 户型与销售情况 户型 面积 套数 比例 销售率 户型综合分析 两房二厅 87.5 47 三房两厅 128 三房两厅 136 最高价 980 最低价 870 均价 920 总价范围 8～13万 推广主题 打造溆浦鹤州路，营造商业中心街，城市向北，生活向北，财富向北！ 销售率 一期70％ 卖点分析 首付少，价格适中。 环境分析 周边无绿化，小区内的绿化也少， 项目优势 正处于火车站地段，商业升值潜力高 户型分析 房子的户型设计不合理，浪费空间大 项目劣势 离火车站近噪音大，间距近，房子布局不是很合理 价格分析 首付少，价格适中 大盛·兆隆花园二期VIP认购情况 大盛·兆隆花园二期VIP认购宣传形式为： 县城重点位置户外牌4块左右，还有小面积的广告宣传到处悬挂 溆浦商讯做一期 溆浦县城横幅当街悬