芜湖奥韵康城营销的策划建议报告.docVIP

芜湖奥韵康城营销策划建议报告 绪言： 细数之下，“芜湖奥韵康城”的优点非常之多，无疑，她是时下芜湖乃安徽区域少见的优质楼盘之一。然而，正因为其优秀，当我们试图用一句话加以概括，并向目标人群推荐时，反而感到十分困难。 因为优点太多，就需要我们在总结归纳的基础上，为“奥韵康城”找到一个值得潜在业主购买的强势理由，并通过独特而有效的广告表现将其传播出去。客观地说，目前芜湖房地产广告普遍在提炼产品卖点支撑略现单薄，单一的卖点方面有欠深入考虑，读者/观众很难从中发现之间都有什么不同之处。 更重要的是，“奥韵康城”作为一个30万平方米建筑面积、倾注了“明远爱法”人大量心血的大型项目，如果不能为其塑造出鲜明而富吸引力的个性，便很难成为芜湖住宅市场上举足轻重的地产品牌。 为此，我们不妨从最基础的方面开始分析。 目录： 奥韵康城项目优劣势在哪里？ 奥韵康城的销售对象是谁？ 奥韵康城项目怎么卖？ 奥韵康城项目优劣势在哪里？ 项目SWOT分析： Strength优势分析 Weakness劣势分析 S1： 本案户型设计多样化，可以满足不同的消费者购买需求。 S2：本案扇状景观规划，使得景观分享的均好性得到了充分的体现。 S3：“奥林匹克中心”紧邻本案 S4：较为完善的生活配套设施及人居氛围 W1：小区旁侧的铁路交通，给购房者购房心 理带来一定的抗性。 W2：芜湖居民对于“小高层”“高层”的认识还存在着一定的障碍,需要我们在后期予以积极的引导. Opportunite机会分析 Threat威胁分析 O1：芜湖市政府关于新城南中心的规划设想 O2：城南板块大学城的打造，将会对本区域人文氛围的塑造带来积极的影响。同时也将直接给本区域带来相对可观的购房人群。 T1：芜湖居民购房心态较为保守，对新事物的认识，对自身居住环境的认识还需要积极的引导。 T2: 部分芜湖居民对本区域环境的认知还存在着一定的偏差。 T3: 芜湖居民对于健康锻炼理念还需要积极的引导，这将直接决定着本案“运动”品牌推广的效果。 T4: 众多本区域竞争楼盘后期推出将给本案销售带来一定的压力。 奥韵康城的销售对象是谁？ 1-1 奥韵康城的潜在业主及特点 根据奥韵康城目前已有记载的顾客（准顾客）和我们接触的目标客户情况分析，我们可以发现具体表现为下列人群： “对于本区域发展及楼盘特点有着相当认同感”的中高收入人群 本区域老城居民 特点： 这类顾客以个体工商户为主，由于自身生活、工作等原因，对以前居住的环境有着较为浓烈的念旧性，这类居民主要以二次置业为主，对本楼盘的总价、户型面积、物业类型有着较强的关注度。 属性： 此类人群并没有受到较高的教育，在芜湖城市居民结构中并没有受到太多的关注，收入水平一般，他们很少关注舆论的导向，信息吸纳主要以口碑以及户外广告传播为主。 策划建议： 根据荒岛机构对本案产品特点的认识，本类客户不应构成本案营销重点，结合此类客户群的属性特点，“本区域老城居民”应该成为“工地现场广告”、“户外大牌广告”、“车体广告”附带推广对象。 诉求点： 高性价比的住宅物业、持久的升值潜力 建议关注系数： 大学城教师 特点： 此类客户受过高等学历教育，对自身的居住环境、业主素质、小区的美誉度、小区运动设施的配备等有着较高的要求，但目前一期购房的此类消费人群以结婚置业为主，对价格也有着较高的敏感度（总价款30万）。 属性： 此类客户群在芜湖城市进程发展中具有非常强的引导作用，对于本案品牌在芜湖市场的号召力具有重大的影响，也将直接决定本案二期、三期客户群推广效果。此类客户群在发生重大营销行为时，非常理性。 策划建议： 城南大学城年轻教师虽然从量上来说，其将不构成本案一期客户主体，但对于本案后期推广口碑的树立具有至关重要的效果。其应成为本案一期重点推广诉求对象。 诉求点： 体现地位身份的高雅社区、私家高级会所、完善的物业服务、健康的生活方式、高性价比的住宅物业 建议关注系数： 公务员以及事业性单位员工 特点： 这类客户有着和大学城教师有着很多的相似性，他们对于城市未来的发展以及新事物的接受度高于一般的消费人群，他们其中有着相当部分以二次置业为主，但同样也需要我们在广告宣传中积极的引导。 属性： 此类客户在芜湖目前城市居住阶层构架中处于坛尖状态，他们的行为方式已经成为绝大多数城市居民羡慕学习的对象，但这类人群自身也存在着很大的压力，这种压力更重要的是一种健康的压力，健康的锻炼已经成为他们对生活梦想生活的一种渴望。 策划建议： 这类顾客对事物的发展保持着一种非常理性的状况，对生活的品质、环境有着非常高的要求。对学区、生活配套也有着较高的