苏州新世纪大厦运的营策划报告书.doc

 PAGE 73 “新世纪大厦”运营策划报告书 项目市场调研 1 项目背景 通过本项目的策划，为上海泽大公司的商业地产项目“新世纪大厦”提供系统的、前瞻性战略思路。 “新世纪大厦”项目上海泽大公司在规模、形态、商业行业等方面操作难度极大的项目。为了最大限度的减少项目运作过程中的失误，降低项目运作的风险，充分利用苏州老商业中心尤其是观前地区商业中心的商业文脉，上海泽大公司提出了把“新世纪大厦打造成国际国内品牌云集的顶级商厦，同时与观前商圈其他商家形成错位经营”的战略思路。 根据目前苏州观前商圈布局以及大半年的市场调查表明，苏州商圈内高档精品百货商场发展潜力巨大。由于“新世纪大厦”位于观前核心地段，因此经过重新打造后的新大厦，应是苏州目前定位最高、最时尚的集金???珠宝、欧洲名鞋、名牌服装、名表名烟等为一体的名店城。基于项目具体情况，“新世纪大厦”周边同类型的项目较多，极容易形成同构的竞争。因此，必须挖掘项目的独特优势，使项目做到“三性”（即唯一性、排它性和权威性），使项目在市场上脱颖而出，抢占市场制高点，获得市场超额利润，提高项目开发的附加值。 通过前瞻性战略思路的“新世纪大厦”，围绕着观前商圈的公共配套设施和商业设施，将会使得苏州服务业获得更为广阔的发展空间。 2 宏观环境调研 2．1城市经济发展环境 苏州市经济本年度1～4月苏州市经济走势良好，1～4月份全市经济呈现快速增长态势。工业产销同步增长，三大需求拉动有力，利用外资规模扩大，财政保持较高增幅，物价水平稳定，城市居民收入增加。如1～4月，苏州市实现工业总产值4504.42亿元，同比增长28.9%；完成全社会固定资产投资684.65亿元，同比增长15%，特别是第三产业完成投资265.15亿元，增长20.9%，快于全社会投资增幅5.9个百分点；完成社会消费品零售总额344.44亿元，同比增长16%，其中城市实现零售额257.62亿元，增长16%；接待境外游客41.27万人，旅游外汇收入1.54亿美元，同比分别增长13.3%和20.7%；完成进出口总额514.48亿美元，同比增长24.8%，其中出口272.3亿美元，增长31.1%；完成地方一般预算财政收入141.22亿元，同比增长24.8%；?4月末全市金融机构存款余额为5430.76亿元，比年初增加747.35亿元，增量是去年同期的2.4倍，其中城乡居民储蓄存款余额为2285.05亿元，比年初增加225.99亿元；市区居民消费价格总水平同比上升1.9%，其中服务项目的价格上升2.5%；市区居民人均可支配收入为6827元，同比增长12.5%，增幅同比提高2.2个百分点；人均消费性支出为4293元，同比增长13.2%。 评析：苏州以工业见长，在全国名列前茅。工业经济的深厚底蕴繁荣了苏州中产阶级，这也给苏州的高挡、高品位的商业服务业奠定了良好的基础。 2．2 城市人口环境 2005年初，总人口598.85万人，面积6267平方千米。苏州市辖6个市辖区，代管5个县级市。 HYPERLINK /quhua/32js/0504jc.htm 金阊区面积37平方千米，人口 21万人； HYPERLINK /quhua/32js/0502cl.htm 沧浪区面积25平方千米，人口 33万人； HYPERLINK /quhua/32js/0503pj.htm 平江区面积22平方千米，人口 24万人； HYPERLINK /quhua/32js/0505hq.htm 虎丘区面积 258平方千米，人口 55万人； HYPERLINK /quhua/32js/0506wz.htm 吴中区面积 672平方千米，人口 54万人； HYPERLINK /quhua/32js/0507xc.htm 相城区面积 416平方千米，人口 34万人； HYPERLINK /quhua/32js/0584wj.htm 吴江市　　　面积1192平方千米，人口 78万人； HYPERLINK /quhua/32js/0583ks.htm 昆山市面积 927平方千米，人口 64万人； HYPERLINK /quhua/32js/0585tc.htm 太仓市　　　面积642平方千米，人口 45万人； HYPERLINK /quhua/32js/0581cs.htm 常熟市面积1263平方千米，人口104万人； HYPERLINK /quhua/32js/0582zj.htm 张家港市　　面积 813平方千米，人口 87万人。但到2005年末