西安市房地产市场的分析报告.docVIP

西安市房地产市场报告 一、城市背景 1、城市概况 西安位于黄河流域中部关中盆地，东西长约204公里，南北宽约116公里。平均海拔424米，境内最高点为周至县西南的太白山，海拔3867米。地势大体东南高，西北与西南低，平原面积为43.674万公顷，占全市土地面积的43.7%，现辖9区4县，总面积10108平方公里，常住人口823万人，户籍人口753万人。这里气候温和，四季分明，雨量适宜，日照充足，具有优越的自然环境和丰富的旅游资源。 2、西安城市空间结构、布局、主要行政区域划分 西安市现辖9区4县，即新城、碑林、莲湖、灞桥、 未央、雁塔、阎良、临潼、长安9个区和蓝田、周至、户县、高陵4个县；共50个镇， 52个乡，75个街道办事处，3163个村民委员会，569个社区居委会。 3、西安城市规划及未来发展前景 3.1、西安城市性质 西安是陕西省省会，世界著名的历史文化名城，是我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。 区位优势明显，是西部地区重要的金融、商贸中心和交通、信息枢纽。西安地处我国中西部两大经济区域的结合部，是西北通往西南、中原、华东和华北各地市的门户和交通枢纽。历代以来，西安的金融、商贸业在区域经济中都具有重要地位。西安已形成以国有商业银行为主体，多种金融机构并存和共同发展的多层次、多元化、多功能的金融机构体系，建立起了由资本市场、货币市场、外汇市场等构成的金融市场体系和由银行监管、证券监管、保险监管构成的金融监管体系。西安市商品流通市场体系健全，功能完善、布局合理。 3.2、城市功能结构、布局 西安形成东接临潼、西连咸阳、南拓长安、北跨渭河的格局。向东，开发临潼—新筑—未央湖—草滩—六村堡—咸阳为一线的渭河休闲旅游经济带，在陇海线北部发展临潼国际旅游区；向西，在西安与咸阳之间沿沣河两岸的广大空间规划建设西咸共建区；向南，保护和合理开发利用秦岭北麓旅游资源；向北，在渭河以北地区结合经济开发区扩展，形成装备制造业为主的产业区。 二、西安市房地产市场发展概述 1、西安市房地产市场发展历程 城市的发展必然与房地产的发展密不可分，在西安房地产的发展过程中，无疑也会经历一个漫长的规划、建设及不断改善的演变历程。总体来讲，城市房地产发展大致可以分为三个阶段：粗放的投资返还模式阶段、追求速度与占有资源阶段、以价值为导向的理性开发阶段。 分析： 总体来看，近年来西安市固定资产的投资走势呈块快速上长的趋势，在此过程中占有主导地位的房地产开发投资额的投资增速也呈现连续的大幅增长，由2001年的67.42亿元增加到了2006年的285.76亿元，6年间翻了4.2倍。 分析： ① 在西安高速增长的房地产投资过程中，住宅的投资额占据了绝对的主导地位，也是西安房地产投资高速增长的最主要的推动力。 ② 商业地产的发展主要是伴随住宅市场的发展而发展，近年来西安商业地产的投资随着住宅市场的发展也呈现出连续繁荣的景像。 ③ 相比住宅和商业地产的持续增长不同，近年来西安办公地产的投资在呈现出“∧”字型结构，在经过了2003至2004年的高速增长后，投资走势表现为连续下降的局面。 分析： 从上图可以看到，从2001年到2004年西安市的商品房的新开工面积、施工面积、竣工面积和销售面积都处于连续的高速增长状态，直到2005年随着国家抑制房地产过热的宏观调控措施的出台，西安市的商品房的新开工面积、施工面积、竣工面积和销售面积全线下降。2006年，西安市的商品房除竣工面积外，新开工面积、施工面积和销售面积重新呈现出全线大幅上升的态势，三项数据分别比2005年增长了18.7%、8.0%和34.9%。 这表明，西安市的房地产市场需求较为强烈，在经过了2005年的短暂调整之后，2006年商品房的开发和销售重新回暖，特别是销售面积的大幅增加说明了西安房地产市场的刚性需求较强，即便是在2006年作为宏观调控的落实年，也没能阻止这种刚性需求的释放。 2.2、商品房销售市场分析 分析： 从上图可以看到，除2005年受宏观调控因素影响，商品房销售面积呈现一定的下降外，其它各年商品房的销售面积都呈现出较高幅度的增长，特别是2006年，商品房销售面积在经过了2005年短暂调整之后，2006年的市场需求表现为强烈的回升，这显示西安房地产的需求市场以刚性需求主。 2.3、商品房销售均价分析 分析： 从上图可以看到，近年来西安市商品住宅的销售均价逐年上升，增长速度也在逐渐加快，但其增长幅度与全国多数震城市相比都较为有限，从2001年到2006年，年均增长幅度为3.67%，历年房价的总体走势表现为“稳中有升”。