重庆潼南花盛香醍的营销执行案.ppt

;项目价值体系及项目定位 市场客户洞察及营销推广策略 展示策略 推售安排 蓄客策略 营销费用;区域价值体系分析 ;*项目交通价值*;产品价值;住宅产品：长沙首创十字形结构,点楼变板楼，入户花园+空中花园+双阳台+落地飘窗，户型设计理念领先，附加值高;住宅产品：90㎡产品，紧凑实用，满足功能需求，赠送面积大，轻松实现“2+1”;住宅产品： 120㎡和140㎡产品，舒适空间，赠送面积大，140平米产品实现“3+1”;专属物管：万科物业，品质物业服务，悉心保障生活;1;根据项目价值，项目将打造成一个集高档公寓、高端住宅、商业街区于一体的城市化高端项目;;价值体系;目标：2010年实现8亿销售额，公寓实现均价6500元/㎡以上，住宅实现均价6200元/㎡以上！;5;市场大势：预计2010年长沙市场供应量在1200万方左右，成交量预计在800万左右， 整体市场供销竞争压力大;区域市场：2009年雨花区市场供大于销，存量126万，雨花区整体供应大;Code of this report | ;竞争分析:竞争压力主要集中在4月~12月，第一竞争圈层为恒大绿洲、新城新世界、融科东南海、万家城等;策略目标：赢得客户面;客户属性;客户变化：区域09年上半年之前主要以自主客户为主，09年下半年至年底武广新火车站开通后，投资客户，尤其公寓外地投资客户明显增加;;本案客户只有一个共同点： 看好武广城市板块的发展前景，看到了这座城市的明日价值。;核心策略;推广部署;;B /传播策略实施·线上渠道具象;;;;;;;;第一章、颠覆区域 ;二、新城造就大势，大势成就地产 ;三、深圳成为外购力的主要市场 ;;;;;;;;;;;在核心问题下，我们要解决的是战略布局、客户来源 开发模式及规划实现问题;;区位分析;区域经济从06年开始持续递增，近几年发展速度较快，基本保持在10%以上并且突破100亿临界点，该时期正是城市飞速发展时期，为房地产发展提供了经济基础。;2010年上半年全县全社会固定资产投资完成55.91亿元，比上年增长42.5%，增长较为迅速，其中房地产开发投资完成4.96亿元，增长57.3%。市场进入启动发展期。 工业发展较为缓慢，交通仓储类投资额提升幅度较大，投资总额超过工业，未来第三产业将增速;内容;潼南江北新城总体规划5平方公里，中心区3平方公里控制性详细规划。江北城立足于高起点规划，高标准设计，高质量建设，新城区主干道宽幅44米、60米，规划有占地3万余平方米的全市最大的中心广场，占地200余亩的公园，二级车站、综合市场、中心医院、小学（2所）、中学等布局合理，设施配套;; ;云海蓝湾 项目地址：江北新城梅园路89号 占地面积：92831㎡ 总建筑面积：120000㎡ 容积率：1.16? 物业形态：花园洋房、双拼别墅、独立别墅、高层电梯公寓 建筑风格：现代风格 ;优山美谷 项目地址：实验小学旁 占地面积：54716㎡ 总建筑面积：112086㎡ 容积率：1.945? 物业形态：多层为主+高层 建筑风格：现代风格 （宣传为北美）;米兰阳光 项目地址：本案对面 占地面积：66302㎡ 总建筑面积：132848㎡ 容积率：1.88? 物业形态：多层为主+高层 建筑风格：现代风格 ;江城丽都 项目地址：奋进大道（铜新花园旁） 占地面积：25047㎡ 总建筑面积：106308㎡ 容积率：3.9 物业形态：小高层+高层 建筑风格：现代风格（宣传为北欧） ;北城天骄 ;区域市场初级阶段水品，产品深化空间较大，市场营销整体水平需提高，客户范围及空间过于狭窄，限制区域市场整体发展;;目前项目现场环境;项目位于潼南江北新城中心区域 ;项目分两期开发，一期为10栋多层洋房，二期为2栋高层 ;意大利托斯卡纳建筑风格在潼南房市独树一帜;项目属当地最纯居住社区，产品特色鲜明，主要创新产品——纯正托斯卡纳洋房，前期产品以洋房产品为主，项目在产品、外立面、特色景观、房型均有一定的优势； 周边生活配套目前较为完善，人气不是太旺 市场中型规模项目，异域风情居住社区;;发展的战略目标制定前提——如何结合项目现实条件，把握市场机会， 制定达到开发目标的战略;项目需解决问题;项目整体开发战略——依托城市化居住的核心价值构建区域领导者地位！;目标问题界定;;寻找项目核心竞争力价值信息（FAB模型）;找到项目的价值;县城内纯正异域、智能生态、高性价比、差异化产品的综合因素将是本项目的核心竞争力;;客户定位分析方法;潼南客户状况盘点;根据本项目开发次序结合各期产品形态，在本项目运作全过程中的客户资源可分为洋房客户、高层客户;客户分析结论;;策略推导：SWOT分析;总体战略选择：潼南房产市场的挑战者;战略导出;;;总体策略;;产品附加值;物业管理采用原则;目前潼南还未真正