重庆万盛地块营销的策划报告.docVIP

目录 第一部分：万盛市场状况，社区环境分析 第二部分：客户解析 第三部分：周遍环境分析 第四部分：竞争楼盘分析 第五部分：S.W.O.T.分析 第六部分：产品形象定位 第七部分：竞争对手分析 第八部分：推广计划 前言 通过我们对市场的分析，针对市场的空白点，独特的定位思路，制定并合理运用营销策略，结合项目实际情况，特制定本营销策略。 本营销策略共分八个部分，将从市场状况、项目产品分析、项目目标客户群体、竞争楼盘分析、市场定位研究、价格策略、营销目标的确定、广告策划等方面进行阐述。 第一部分：万盛市场状况，社区环境分析 1，万盛概况： 万盛总人口约27万，非农业人口占46%，城镇化率66.2%，2005年GDP19.9亿元，从2001至2005年平均增长10.6%，但三大产业结构无明显变化，一，二，三产业比例为：16.3%，41。5%，42.2%，2001年至2005年人年均收入增长19.9%，2005年储蓄额8.2亿，2005年社会消费零售总额9.4亿，人均3517（高于綦江与南川），2001至2005年平均增长15.75%。 2，市场环境： 万盛房地产自2003年开始有较大投入，至2005年平均每年投资1.37亿（05年1.59亿），03至05年商品房销售面积分别为4.6万㎡，6.15万㎡，16.42万㎡（比值系数=年消化面积/城镇人口数量），03年至05年平均消化面积：0.77平方米/年/人，，其中05年达到了1.4平方米/年/人。 2006年区累计完成房地产开发投资2.28亿元，同比增长40.4﹪。房地产开发投资规模占同期全社会固定资产投资比例的11.4﹪。房地产开发投资规模和投资增幅合理，与全区经济总量增长和投资总体上保持了合理的比例关系，房地产业继续发挥了拉动经济增长的重要作用。S.W.O.T.分析 “Strength” “Opportunity” “优势与机会” ◆地块位于城市中心开发地带，未来三年成为城市中心区域（万盛大道是城区改造的重点项目）。 ◆优势平坦、方正、便于规划、布置，周遍道路年底内畅通。 ◆紧邻现有商业居住区，开发条件成熟，可以打造高尚居住区与开发商业物业。 ◆万盛前几年开发体量小，蕴藏着较大的购房商机。 ◆万盛目前为止开发的商品房无小区环境及相关配套，产品单一无档次，为产品竞争提供了极好的机会。 ◆针对于目前万盛的房地产开发质量与环境，存在着较多的市场空白，而项目的开发质量则能够极大的冲击和填补这些空白点。 “Weakness” “Threat” “劣势与威胁” ◆地块位置上无明显劣势，但需要考虑市政设施完善的进程对本项目的影响。 ◆万盛总人口数量不大，因此每年的年消化量有限，估计数量20~25万㎡对本项目（近30万㎡）的开发周期有较大影响，市场占有率将是衡量与影响本项目总体收益为重要的因数。 ◆近期正在开发与待开发的项目约有25万㎡，将对本项目形成激烈的竞争。对本项目的销售价格与销售速度构成影响，因此，项目的自身价值与品牌价值将成为影响价格与市场占有率的绝对因数。 ◆C5地块的渝南明珠，在开发体量、开发时间、可能的配套上与本案极为相似，在客源和广告资源的争夺上可能会形成较大的竞争，特别是在目前万盛户外广告资源较为匮乏的情况下。 ※ 第四部分：产品形象定位 产品定位：万盛首席高档时尚生活社区。 形象定位：1，三高！“高档！高尚！高生活质量！”规模化、完整集约型的生活社区； 2, “万盛第一盘”； 3，“万盛人居典范”； 4，城市名片 5，领袖（领秀）生活、榜样（样本）生活 战略构思：1，领先万盛房地产一大步，在产品的每一个环节以及综合配套等全面超前，以全新的理念与建设水平，建成万盛综合素质第一的高尚小区。 2，将该项目建成重庆十优小区，使之成为万盛甚至重庆的精品康居典范，延续“海棠晓月——温泉小区”的理念，为实现项目获利创造最佳条件 住宅卖点：1，拥有温泉和商业中心配套 2，拥有多功能高标准的健康运动会馆。 3，标准的羽毛球场地10个至15个，加大了业主居住的“舒适性”、“参与性”，更加的突出了本小区健康生活的理念。 3，最新规划、建筑理念引领的规划布局与现代感强烈的建筑风格，本项目在万盛区既是“领袖”也是“领秀” 4，融合异国风情的环境景观。 5，项目在户型上运用了“空中院馆”的设计，两房变三房，三房变四房，加大了可赠送的面积，为业主带来的是更多的实惠（正好也迎合