物业前期介入及接管.pptVIP

讲课：江继林 一、物业管理前期介入 ——指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程。从业主与使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用、管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备，以更好满足业主与非业主使用人的需求和有利于之后的物业管理。 前期介入的主要目的 物业管理前期介入的目的是在物业建成之前采取措施，确保建成的物业质量和功能能都合乎要求，有利于业主使用，方便以后的物业管理。 前期介入的必要性 减少或避免规划设计、建设的隐患 加强对物业的全面了解 维护物业管理企业的专业形象 后期管理工作的进行 促进物业的销售 前期介入的重要意义 对于开发商而言 对于物业管理公司而言 物业管理前期介入能够在较大程度上保证物业管理的一致性和连贯性，减少很多不必要的损失。 前期介入的类型 物业管理前期介入是实施物业管理的一个重要环节，根据介入的阶段不同可以分为早、中、晚三类。 PM前期介入的主要内容 立项决策阶段 项目立项以前（市场调研和项目可行性研究评估），对项目的市场定位，潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况及日后的物业管理内容、管理标准及成本、利润测算等方面提供意见建议。 （可减少决策中的风险性。） 二、物业竣工验收 ——工程项目竣工后，施工单位须向开发单位办理交付手续。在办理交付手续时，须经开发单位或专门组织的验收委员会对竣工项目查验，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给开发单位，这一交接过程称之为竣工验收。 认真参与竣工验收，严格把质量关。 通过参与竣工验收，熟悉物业，为物业的接管验收以至将来的维修养护做准备（走道消防门，弱电井门等）。 细心查验竣工验收资料，保证资料齐全、准确。 竣工验收的种类 隐蔽工程验收 单项工程验收 分期验收 全部工程验收 竣工验收的实施 竣工验收的工作程序 1、根据建设项目的规模和复杂程度，确定分两个阶段（初步验收和竣工验收）或一次性竣工验收。 2、在竣工验收前，由开发单位组织施工、设计、使用等有关部门进行验收。 ? 竣工验收的依据和标准的依据与标准 竣工验收后的物业保修 所谓物业质量保修，是指物业竣工验收后在保修期限内出现不符合工程建设强制性标准以及合同约定的质量缺陷的应予以修复。物业在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当按照建设部2000年6月30颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》的规定履行保修义务。 三、接管验收 ——指物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。 物业接管验收的主要作用 1、明确交接双方的责、权、利关系 2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护自身和业主的利益 3、为后期管理创造条件 接管验收与竣工验收的区别 性质不同： 竣工验收是政府行为，任何建设工程的验收由政府行政主管部门负责组成综合验收小组对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定（小组成员：建委、质检站、监理公司、消防等）。 接管验收是企业行为，是物业管理公司代表全体业主根据物业管理合同从确保今后正常使用与维修角度出发对委托的物业进行质量验收。 主体、阶段作用不同： 竣工验收是施工单位向建设单位移交的过程，接管验收是建设单位向物业管理单位移交物业的过程。 竣工验收合格后标志着物业可以交付使用，接管验收一旦完成，标志着物业正式进入使用阶段。 验收主体不同： 竣收验收：施工单位 建设单位 接管验收：建设单位 物业管理企业 业主 物业接管验收的实施 早期介入 签约前的洽商 制定详细的接管验收计划 着手制定管理公约及一系列管理制度 建立与社会协作单位的联络 人员培训 协助房地产开发商售楼 检验房地产开发商提交的验收项目是否具备验收条件 开始接管验收 接管验收的程序 新建房屋 产权资料，技术资料 一、产权资料 1.项目批准文件。 2.用地批准文件。 3.建筑执照。 4.拆迁安置资料 物业接管验收应提交的资料 技术资料： 1.竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。 2.地质勘察报告。 3.工程合同及开、竣工报告。 4.工程预、决算。 5.图纸会审记录。 6.工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。 7.隐蔽工程验收签证。 8.沉降观察记录。 9.竣工验收证明书。 10.钢材、水泥等主要材料的质量保证书。 11.新材料、构配件的鉴定合格证书。 12.水、电、采暖、卫生器具、电梯